Portugal na mira dos investidores em imobiliário hoteleiro

Portugal é um dos mercados europeus que, este ano, receberá maior atenção por parte dos investidores em imobiliário hoteleiro, tendo em conta uma das principais tendências que marcarão este segmento a nível global: os mercados secundários na região EMEA vão aumentar o seu peso na atividade de investimento em imobiliário hoteleiro em 2016. Esta é uma conclusão do relatório internacional da JLL, “Hotel Investment Outlook”.

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Segundo Karina Simões, Vice President de Hotels & Hospitality Group Portugal, “Portugal assume uma importância crescente na estratégia de desenvolvimento dos investidores institucionais, com a procura especialmente centrada em Lisboa, Porto e Algarve. Temos registado amplo interesse principalmente por parte de private equity funds, cadeias hoteleiras e family offices, provenientes da Europa, Estados Unidos da América e Médio Oriente, interessados em intervir em diferentes fases do ciclo económico do negócio. De modo a potenciar esta oportunidade torna-se relevante a aposta em aspetos colaterais, os quais em muito contribuem para o aumento da atratividade do destino, como a facilitação de processos de licenciamento, alargamento das linhas de financiamento, profissionalização dos players do setor, entre outros”.

Diz o relatório que 2016 será um ano de conclusão, consolidação e cautela – conclusão dos negócios de 2015; consolidação no sentido de que o setor hoteleiro continua a ser bastante fragmentado e exige maior consolidação; e de análise cautelosa particularmente no que se refere às estruturas de financiamento.

Segundo a JLL, 2015 foi o segundo melhor ano de que há registo em termos de volume e de valor na transação de imóveis hoteleiros. Com um crescimento de 50% face ao ano anterior, as transações globais totalizaram 85 mil milhões de dólares. Assistimos a alguns negócios de referência – a venda de alguns ativos “troféu” e empresas-mãe a comprarem outras empresas-mãe – que não se repetirão tão cedo. Estas empresas irão focar-se em concluir essas transações e em integrar os ativos recém-adquiridos nos seus portfólios e os colaboradores no seu negócio, revela a consultora. Porém, continua a existir um enorme potencial para uma maior consolidação do setor, especialmente no segmento de dimensão média, i.e., entre as empresas operadoras de hotéis que têm entre 5.000 a 15.000 quartos globalmente. Com cerca de 100 empresas-mãe em áreas do ramo hoteleiro que vão desde o segmento económico ao de luxo, é tempo de consolidar.

O relatório indica ainda que o setor continua a ser muito fragmentado quando comparado com outras indústrias de grande consumo (em termos de quota de mercado controlada pelas marcas de topo) e há uma competição forte e crescente por parte de novas marcas, que entram no mercado com modelos de negócio mais ágeis. A consolidação pode ainda ser influenciada por atividades de otimização de portfólios – os players que compraram ativos recentemente estão a avaliá-los para garantir que irão beneficiar o seu portfólio. Os ativos que não cumpram este requisito, deverão ser colocados em venda novamente (revendidos); mercados públicos – os analistas de capital favorecem empresas hoteleiras com uma oferta mais alargada (quer em termos do nível de serviços quer de cobertura geográfica); e capacidade para liderar a competição por parte de marcas novas/disruptoras: maior=melhor?

Para a JLL, vai continuar a verificar-se uma boa dinâmica em 2016, mas os investidores dedicarão mais tempo a pensar nas suas estruturas de financiamento e como podem intervir em diferentes partes dos ciclo económico.

Por outro lado, outra ideia-chave do relatório é de que os ativos únicos e cidades secundárias vão ter destaque na região EMEA. 2015 foi um ano extraordinário, com o volume de transações de ativos únicos a ascender a 47 mil milhões de dólares, o mais elevado de sempre, recorda a JLL, que admite que “não deveremos observar estes níveis em 2016 em termos globais, mas na região EMEA as transações de ativos únicos deverão crescer 35% em termos anuais”. Por sua vez, os mercados secundários aumentarão o seu peso na atividade, com a zona provincial do Reino Unido e algumas cidades da Europa Ocidental, como as cidades alemãs secundárias, Espanha (mercados urbanos e turísticos), Itália e Portugal, a serem alvo de maior atenção em 2016. Isso deve-se ao facto dos financiadores estarem cada vez mais ativos fora das principais cidades europeias.

A JLL antecipa que muita procura possa vir dos fundos de capitais privados norte-americanos, que percorrem os mercados globais em busca de yields mais elevadas. A Europa Ocidental será um alvo destacado nesse contexto (bem como o Japão). Em termos de volume, os compradores e os investidores do Médio Oriente e da China que querem gastar o seu dinheiro no estrangeiro serão uma boa fonte de procura, e a região EMEA, mais do que qualquer outra zona, é que está melhor posicionada para beneficiar desta vaga.
Além disso, os investidores do Médio Oriente e da China vão continuar ativos no palco hoteleiro internacional, devido ao aumento de HNWI (indivíduos com elevado património liquido) e family offices que querem colocar o seu capital em portos seguros fora dos seus países e, no caso do Médio Oriente, devido a uma escassez de produto de investimento nos seus países.

No Hotel Investment Outlook 2016 destaque ainda para a noção de que capital privado e mercados emergentes podem ser o par perfeito em 2016. Mais de um terço (35%) dos quartos de hotel no mundo localizam-se em mercados emergentes e este número continuará a crescer. Contudo, apenas 10% das transações de imobiliário hoteleiro no mundo acontecem nesses mercados. Por outro lado, há uma enorme oportunidade para fundos de capitais privados no sentido de reduzir este gap e ser mais agressivo em mercados emergentes, onde o potencial de yields é forte e onde há menos competição.
Segundo a JLL, investir em mercados emergentes faz sentido para fundos de capitais privados, porque há capacidade para aplicaram o seu capital e conseguirem, assim, vantagem. Atualmente os fundos de capitais privados contabilizam apenas 25% das transações de hotéis em mercados emergentes, em comparação com 45% nos mercados maduros.

Por fim, para a JLL 2016 será um ano muito importante para o capital institucional direcionado ao setor hoteleiro. Apesar de permanecer um setor alternativo enquanto classe de investimento imobiliário, há diversas razões pelas quais os hotéis fazem sentido para alguns investidores institucionais e há verdadeiras oportunidades para o capital institucional ocupar o espaço anteriormente tomado pelo capital privado, à medida que estes últimos players racionalizam os portfólios que compraram no ano passado, revendem ativos únicos e avançam para outras classes de ativos.

Alguns negócios recentemente anunciados são prova disso. A Accor está a vender um portfólio de 85 hotéis a uma companhia de investimento em hotéis recentemente criada, que será detida pela Eurazeo (70%) e pela Accor Hotels (30%), e de acordo com a imprensa, os dois parceiros podem rapidamente juntar-se a um terceiro investidor institucional. Além disso, também a Aviva Investors e a Algonquin lançaram a Primotel Europe, um novo fundo que é posicionando para investidores institucionais. O Fundo, que pretende investir 240 milhões de euros nos próximos três anos, está a olhar para hotéis de 3 a 5 estrelas em toda a Europa.