O direito de preferência para os inquilinos

A polémica gerada sobre o direito de preferência do arrendatário habitacional resultou essencialmente do aparecimento das vendas em conjunto de vários prédios pelos grandes grupos económicos privatizados – Bancos e Seguradoras – a Fundos Imobiliários abutres, diretamente ou através de empresas que servem para veicular estas negociatas espúrias e oportunistas, isentos de impostos - IMT e IMI - que os cidadãos nacionais têm de pagar.

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Tardiamente, e objeto de pedido de inconstitucionalidade pelo PSD e CDS, a Lei nº 64/2018 de 29 de Novembro, veio alterar o artº 1091º do Código Civil, que regula o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado para habitação há mais de dois anos.

Esse direito passou a ser extensível a prédio que não esteja constituído em propriedade horizontal, havendo nestes casos condições e procedimentos diferenciados.

Sinteticamente, o direito de preferência ganho pelos inquilinos pode ser exercido sobre o locado arrendado correspondente à sua quota-parte face ao valor total da venda. Além disso, os inquilinos do prédio que assim o pretendam podem também exercer o seu direito de preferência em conjunto adquirindo a totalidade do imóvel em compropriedade. Perante cada situação os inquilinos devem procurar o necessário apoio especializado.

Esta alteração legislativa pretende combater as vendas em conjunto de vários edifícios com preço sobre a sua totalidade que, deste modo, tenta inviabilizar o exercício do direito de preferência por parte dos inquilinos. Para tal têm invocado um pretenso “prejuízo apreciável” se o negócio não se realizar em conjunto. Exemplo disso foram as vendas recentes de prédios que eram da Fidelidade e do Novo Banco, que impediram os inquilinos que o desejavam de exercer este direito.

Os vendedores futuros vão ter de justificar a venda dos prédios em conjunto, indicar os valores atribuídos aos imóveis e o preço de cada locado, bem como demonstrarem a existência de “prejuízo apreciável” para poderem impedir o exercício do direito de preferência pelos inquilinos.

Sem justificação plausível, a lei não teve em consideração os inquilinos não habitacionais, não lhes conferindo igual direito, quando esse direito era reconhecido anteriormente.

Foi uma alteração legislativa satisfatória para os inquilinos habitacionais. Não o foi, pelo contrário, para os inquilinos não habitacionais.

Mas os problemas da habitação não se ficam pelo direito de preferência. São mais vastos e mais graves. Têm a ver com os despejos resultantes da atual lei do arrendamento, a precariedade contratual, os baixos rendimentos das famílias, o desvio de casas para o turismo e hotelaria, a insuficiência da oferta, os elevados preços, a especulação, a ausência de investimento público e de intervenção e regulação do mercado.

Recorrentemente, a AIL apresenta à Assembleia da República e ao Governo propostas fundamentadas para a resolução da situação habitacional e do arrendamento.

Quer-se a intervenção e a responsabilização do Estado e dos Municípios no investimento público, na fiscalização da conservação dos edifícios e dos prédios devolutos, na regulação e gestão do arrendamento.

Insiste-se na imprescindível estabilidade contratual do arrendamento, habitacional e não habitacional, com a garantia de cumprimento de um período contratual inicial mínimo de três anos e de cinco anos com renovação automática por iguais períodos.

Pretendem-se garantias contratuais de cumprimento das obrigações assumidas pelas partes e a institucionalização de seguros de renda e multirriscos obrigatórios para senhorios e inquilinos, acabando-se com cauções, fiadores e outras garantias.

Implementar-se uma fiscalidade que taxe as rendas com os mesmos escalões do IRS, trate de igual modo senhorios e inquilinos nas deduções e benefícios, agrave o IMI dos prédios devolutos, em mau estado de conservação ou desviados da finalidade para que foram construídos e licenciados.

Atribuir-se ao Balcão Nacional do Arrendamento outras valências e poderes, deixando de ser o balcão dos despejos, como entidade reguladora do mercado, gerindo uma plataforma para o registo obrigatório do arrendamento, dirimindo litígios, entre outros.

Exigia-se que o Orçamento do Estado para 2019 atribuísse verbas superiores para a habitação, o que não sucedeu, o que terá repercussões negativas no setor e responsabilidades acrescidas para o Governo e Assembleia da República.

Impõe-se a adoção urgente de uma Lei de Bases da Habitação e de uma nova Lei do Arrendamento.

Opinião de Romão Lavadinho, Presidente da ASSOCIAÇÃO DOS INQUILINOS LISBONENSES