Portugal tem vindo a viver uma época de franca valorização e dinâmica no imobiliário. O que se espera para o mercado imobiliário para 2019? Com o que podem contar os portugueses, mas também o setor?

FF – Não ocorrendo nenhum facto internacional que tenha repercussões na Europa, e especialmente em Portugal, estamos convictos que o mercado imobiliário em Portugal continuará em crescimento, ainda que de uma forma menos acentuada que no ano de 2018.

Temos, no entanto, alguma expectativa quanto aos desenvolvimentos políticos internos, pois temos vindo a assistir a sinais no sentido de criar medidas que criam desconfiança aos investidores e que podem levar a um abrandamento do investimento imobiliário. Ainda assim, mantendo-se o crédito bancário em níveis semelhantes e Portugal como uma zona preferencial para investimento estrangeiro, continuaremos a assistir a um mercado agitado e muito apetecível.

O preço das casas continua a subir em Portugal. Dados do INE dão conta de um aumento de 1,5% do preço médio das vendas de habitação em Portugal no terceiro trimestre do ano passado. Afinal existe ou não bolha no imobiliário em Portugal?

Pedro Guerreiro

PG – Antes de tudo, devemos esclarecer que, no nosso entendimento, o fenómeno da bolha imobiliária tem necessariamente que estar relacionado com endividamento bancário (e hipotecário). E neste sentido, apesar de entendermos que provavelmente existe um aumento forçado de preços, não somos da opinião que se esteja perante uma bolha no imobiliário. Grande parte do investimento que está a ser realizado em Portugal, está a ser feito por capital estrangeiro (individual ou coletivo) sem recurso a divida bancária, ou mesmo por capital português com recurso a “poupanças”. Isto não invalida, mas não a uma escala significativa, que se venham a sentir algumas dificuldades no momento em que as taxas bancárias venham a subir, o que não deverá ocorrer proximamente.

O regime das sociedades de investimento e gestão imobiliária (SIGI), mais conhecidas por REIT (Real Estate Investment Trust), entra em vigor esta sexta-feira (1 de fevereiro de 2019). Desde Espanha, onde há já alguns anos existem estas sociedades, às Socimi, surgem notícias a dar conta de que Portugal pode “roubar” investidores ao país vizinho. De que se tratam estas sociedades de investimento e gestão imobiliária?

FF – São sociedades que, como refere, já existem plenamente noutros ordenamentos jurídicos, e que estão em análise pelo legislador em Portugal, pelo menos desde 2015.

Estas sociedades de investimento e gestão imobiliária servirão como um veículo de promoção do investimento imobiliário, nas suas diversas vertentes, ou seja, quer através da aquisição direta de direitos reais sobre imóveis (para posterior desenvolvimento), quer através da aquisição de participações sociais em fundos de investimento imobiliário.

O governo pretende com a criação deste novo tipo de entidades, oferecer novas formas de captação de investimento. No nosso entendimento, ficam a faltar novas regras a nível fiscal para consolidar, na totalidade, este novo tipo de sociedades e os objetivos propostos.

Com a entrada em vigor do regime jurídico das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) Portugal vai, de facto, captar mais investidores?

PG – Não nos parece que este novo regime vá trazer grandes novidades ou alterações na captação do investimento. Parece-nos que este novo regime foi pensado para uma época diferente da presente. O problema atual não é a falta de captação de investimento. O mercado imobiliário em Portugal é atualmente um mercado agitado e com bastante procura, pelo que temos necessidade sim de criar regras que tornem o mercado sustentável, preparado para eventuais quebras e que em simultâneo, sem descurar o investimento estrangeiro, permita um desenvolvimento cuidado e ordenado a nível urbanístico e de organização das cidades.

Não necessitamos, nem é sustentável, continuar a crescer a níveis históricos, o que necessitamos é continuar um desenvolvimento sustentado, prolongado no tempo, manter os capitais em Portugal e criar as condições para que não se cometam erros que outros países cometeram quando tiveram esta entrada de investimento abrupto.

Por último, e sempre sem descurar o investimento já realizado ou investimento futuro, deveriam pensar-se em formas de promover a compra de imobiliário por parte de capital nacional, independentemente da zona em que tal seja feito.

Francisco Figueiredo

As SIGI serão mais vantajosas e atrativas para que segmento do setor do imobiliário?

FF – Um dos objetivos destas SIGI é a manutenção do património adquirido (ou a participação em sociedades que o façam) com a obrigação de distribuição de dividendos (com regras especificas sobre estas matérias), pelo que estamos em crer que estas SIGI poderão vir a dinamizar o mercado do arrendamento (independentemente do setor). Em face do aumento dos preços de aquisição (e até em face de um fenómeno de mobilidade, especialmente por parte dos mais jovens) poderão estas sociedade dinamizar o arrendamento habitacional, especialmente quando os investidores começarem a sentir uma estabilização dos preços de transação dos imóveis.

Portugal está a viver um momento positivo e a captar investimento, mas existe quem defenda que, apesar de o mercado nacional ser muito atrativo, existem alguns problemas como a subida de preços sobretudo no setor residencial e a grande falta de oferta de ativos. Concorda?

PG – Apesar de o setor residencial ser o mais visível em termos de aumento de valor, a verdade é que todos os setores estão com preços em alta e estão a fechar-se negócios por valores muito atrativos.

Relativamente ao setor residencial, especialmente em zonas prime, os valores estão de facto muito altos, comparáveis às principais cidades europeias. No entanto, julgamos que nos próximos anos vão surgir no mercado muitos novos projetos no setor residencial (em zonas prime e nas periféricas a estas prime) que provavelmente terão impacto no setor residencial – por um lado, com um aumento da oferta e, por outro, com uma estabilização/ajuste dos preços praticados. Seria interessante estes novos projetos começarem a adotar o regime das SIGI e assim dinamizar o setor do arrendamento habitacional.