Programa do arrendamento acessível. Acessível para quem?

Em Portugal vivemos uma época dourada do imobiliário. O turismo cresce, Portugal e principalmente Lisboa estão na Moda. Todos os anos recebemos óscares do turismo com grande destaque para Lisboa. Desde que começou a grande recessão em 2009 e até 2013/2014 o mercado imobiliário em Portugal esteve praticamente paralisado. A partir de 2013 e com a entrada em vigor dos vistos gold o mercado imobiliário em Portugal começou a recuperar.

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O metro quadrado no centro de Lisboa passou de pouco mais de mil euros para mais de dez mil euros atualmente. Com a recuperação económica, muitos dos jovens que tiveram de adiar os seus planos de casar e ter casa, sentem que agora é a altura ideal para realizar o seu sonho.

Um sonho, que para muitos se está a tornar um pesadelo, pois o preço das casas disparou para valores superiores aos que se praticavam antes da crise e os rendimentos das famílias não subiram ao mesmo ritmo que subiu o valor da habitação. Se comprar casa está fora de questão devido ao elevado valor e às restrições da banca, arrendar é a única hipótese. Num país como Portugal, em que o mercado de arrendamento é praticamente residual e em que a grande maioria dos portugueses tem casa própria, esta procura por casa para arrendar fez disparar os preços do arrendamento de uma maneira incomportável para muitos portugueses. Além do mais, o arrendamento de curta duração também veio agravar a situação.

Com T1 a mais de mil euros por mês e quartos para estudantes a partir dos 600 euros, Lisboa deixou de ser uma cidade para a classe média. Num país em que dois milhões de habitantes auferem o ordenado mínimo (600 euros) e em que um trabalhador da classe média aufere cerca de 950 euros por mês de vencimento, casas cuja renda mensal ronda os mil euros por mês, são claramente um exagero e incomportáveis. Com isto em mente e com o problema a aumentar, o governo decidiu criar um Programa para tentar reduzir o valor das rendas assim como o mercado informal. Foi criado através do Decreto-Lei n.º 68/2019 de 22 de maio de 2019 o Programa de Arrendamento Acessível.

Este programa visa colocar casas no mercado de arrendamento a preços acessíveis para a classe média. O objetivo é reduzir em 20% o preço médio do arrendamento, dando incentivos fiscais aos senhorios, bem como garantindo seguros mais baratos. No dia 1 de julho de 2019 o Programa entrou em vigor. Na primeira semana houve mais de 1500 candidaturas para pouco mais de 35 alojamentos inscritos. Será que este Programa é uma desilusão?

Este programa foi desenhado para todo o país, com claro impacto em Lisboa e Porto. Está dividido por áreas onde cada área tem um valor máximo definido por lei. Nos 308 concelhos portugueses, mais de metade (165) estão no escalão um, com os valores mais baixos, que variam entre 200€ por um T0 e 525€ para um T5. Lisboa é o único concelho no escalão 6, ou seja, no que tem rendas mais altas: o limite do valor para um T0 é de 600€, T1 até 900€, T2 até 1.150€, T3 até 1.375€, T4 até 1.550€, T5 até 1.700€ e acima de T5 acresce 150€ por cada quarto. Os concelhos de Cascais, Oeiras e Porto estão no quinto escalão.

Em relação aos candidatos, também há regras a cumprir. No caso de uma pessoa individual, para poder beneficiar deste programa, poderá ganhar, no máximo, 35 mil euros brutos por ano; se for um casal sobe para 45 mil €. Por cada filho (ou pessoa a mais no agregado familiar) o limite aumenta cinco mil €. Também podem candidatar-se estudantes, que não tenham rendimentos próprios, desde que a renda seja paga por terceiros. Além disso, também é tida em conta a taxa de esforço dos inquilinos: segundo as regras, a renda deverá representar 15 a 35% do rendimento médio mensal.

No fundo pode considerar-se que esta lei está feita à medida do país. No entanto na Grande Lisboa e Porto, esta lei peca por realmente não ajudar a classe média que realmente necessita. Como é possível que um trabalhador que ganhe mil euros consiga viver depois de pagar uma renda de 700 ou 800 euros por um T1? Uma família com crianças, com um rendimento líquido de 2000 euros terá dificuldades para pagar a renda. É verdade que não ultrapassa os 35% do rendimento bruto da família, mas não nos podemos esquecer que Portugal é dos países com a maior taxa impositiva da Europa e com os preços mais caros de combustíveis, água, luz e gás (depois de se ajustar a paridade do poder de compra). Além do mais, a quantidade de burocracia necessária para formalizar a inscrição é atroz.

É necessário contratar três seguros obrigatórios, que no momento em que este texto foi escrito, ainda não tinham sido colocados no mercado e muito menos se sabe o seu valor. Os contratos para residência permanente têm um prazo mínimo de cinco anos. Depois podem ser renovados por períodos a definir entre as duas partes. Numa sociedade que se quer flexível, em que as mudanças sociais dos últimos anos levaram a uma extrema volatilidade do mercado de trabalho assim como das relações socias, um contrato de 5 anos parece uma eternidade. Se do lado dos senhorios o risco é considerável, haverá assim tantos inquilinos a quererem ficar ligados a uma casa provisória por um período tão largo de tempo?

De momento como na globalidade do mercado de rendas em Portugal, a procura supera largamente a oferta. E nas grandes cidades este arrendamento é apenas realmente acessível para uma classe média, média-alta excluindo aqueles que mais necessitam de rendas ditas “acessíveis”. Tem de se promover a construção e a reabilitação para a classe média que realmente necessita e não para os privilegiados estrangeiros que chegam a Portugal para passar as suas reformas douradas aproveitando-se do nosso bom clima, hospitalidade e excelente gastronomia. O Governo teve uma boa iniciativa, mas necessita de ser mais ambicioso, de forma a garantir esse direito constitucional que é uma Habitação Digna para todos.

Opinião, Iolanda Mouta Mendes, sócia fundadora e advogada da Pereira Mouta Mendes & Associados

Sociedade de Advogados, RL.