Paulo Barros Trindade, presidente da Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL)

Fundada em 2010, a Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL) representa fundamentalmente as sociedades de avaliação que operam em Portugal. De que forma é que a marca tem vindo a promover um setor mais profissionalizado e direcionado para a credibilidade do mesmo? 

Atualmente as sociedades que integram a ASAVAL representam mais de 70 % do mercado de avaliações realizadas para o setor financeiro. A nossa estratégia tem sido promover o investimento em formação nos quadros técnicos dos nossos associados e dos nossos clientes e acreditar os peritos avaliadores que trabalham com as sociedades ASAVAL com as acreditações internacionais do TEGoVA (Grupo Europeu de Associações de Avaliadores), associação a que pertence a ASAVAL, nomeadamente, REV – Recognised European Valuer e TRV – TEGoVA Residential Valuer. Estas acreditações são reconhecidas internacionalmente e em Portugal, vários clientes já diferenciam as sociedades de avaliação pela existência nos seus quadros de técnicos com estas acreditações. Julgamos que uma forma de credibilização do setor é o publico em geral perceber qual o papel que um perito avaliador desempenha e qual a sua importância. Por isso temos mantido uma presença forte nos media para tentar explicar essa importância. Formação continua especializada, partilha de conhecimento com outros colegas estrangeiros, nomeadamente através dos nossos congressos e seminários e acreditações internacionais, são alguns vectores que têm contribuído para profissionalizar e credibilizar a profissão e para fortalecer a marca ASAVAL.

Numa altura em que o setor imobiliário cresce de forma expressiva no país, qual a importância da Associação e dos seus peritos avaliadores de imóveis, neste panorama atual do setor imobiliário? Quais são os maiores desafios desta atividade?

Os peritos avaliadores têm um papel fundamental na interpretação do mercado e na atribuição dos valores de mercado dos imoveis, quer estejamos numa fase de valorização do ciclo imobiliário, ou não. Atualmente os maiores desafios que a atividade atravessa centram-se na questão dos honorários praticados no setor, que são demasiado baixos e desenquadrados do nível de responsabilidade que os peritos avaliadores têm e das necessidades de investimento em formação e acreditações que são requeridas pelo setor. É incompreensível que na fileira do mercado imobiliário, por exemplo para o caso de um apartamento, uma sociedade de avaliação receba 70 ou 80 euros por uma avaliação, que implica perícia técnica e responsabilidade assumida perante o cliente e o regulador e o mediador que o comercializa, por exemplo, receba 10.000 ou 15.000 euros. Não discuto se os honorários referentes à comercialização são altos ou baixos – serão os que o mercado entende adequados – mas claramente os honorários referentes à avaliação estão completamente desenquadrados, o que tem inclusive afastado da profissão excelentes profissionais. Obviamente que as sociedades de avaliação e os peritos avaliadores enfrentam outros desafios, como a necessidade de normalização da atividade, com adopção de normas internacionais de avaliação, como as EVS (European Valuation Standards); a melhoria e clarificação da lei que regula a atividade de avaliação para o setor financeiro; colmatar a falta de informação publica sistematizada sobre transações de imoveis; a credibilização da profissão, entre outros.

Representam peritos avaliadores de imóveis, que fazem as avaliações na sua maioria para o setor financeiro, que segundo a ASAVAL é o principal cliente. De que forma garantem a total independência dessa avaliação?

As sociedades de avaliação associadas e os seus peritos avaliadores estão sujeitos ao Regulamento de Conduta e Deontologia da ASAVAL, onde os aspectos relacionados com a independência são muito relevados. A própria Lei que regula a atividade é clara quanto aos requisitos de independência dos peritos avaliadores. Julgamos que para assegurar com maior rigor essa independência, será importante clarificar uma fronteira clara entre a atividade de mediação imobiliária e a de avaliação o que, na nossa opinião, a legislação em vigor ainda não faz.

O mercado encontra-se numa perspetiva de evolução positiva de valores. Como e de que forma é que um perito avaliador consegue acompanhar essa evolução, para posteriormente poder atribuir o valor correto ao imóvel?

Um perito avaliador tem de se manter atualizado face às tendências de mercado. Em cada avaliação, uma das componentes do relatório é o estudo de mercado, que o perito avaliador realiza, analisando não só os asking price que estão a ser publicitados, como também desejavelmente as transações realizadas na mesma zona e para o mesmo tipo de imóvel e a tendência que o mercado terá no curto/médio prazo e no longo prazo para aquele tipo de imóvel, por forma a que o Valor de Mercado atribuído traduza não só a realidade do mercado local, à data da avaliação, mas também a sua sustentabilidade no tempo.

A atividade de perito avaliador imobiliário tem vindo a evoluir com as exigências do mercado e das normas europeias. Contudo, Se por um lado todos estão devidamente autorizados a exercer a profissão pela CMVM – Comissão do Mercado de Valores Imobiliários, bastando consultar o site da entidade reguladora, por outro lado não existe qualquer tipo de obrigação para que se faça a aplicação das melhores práticas de avaliação em cumprimento das Normas Europeias de Avaliação. Esta realidade promove, de alguma forma, um sentido de injustiça ou de concorrência desleal?

Aquilo que temos reforçado junto dos nossos clientes, é que os peritos avaliadores não são todos iguais. Não basta estar inscrito na CMVM para assegurar que um perito avaliador tem capacidade para avaliar todo o tipo de imoveis. É aqui que as acreditações internacionais como as REV/TRV poderão ter um papel importante na diferenciação das competências dos peritos avaliadores, sendo que obviamente cada perito deve ter consciência das suas limitações técnicas, se existirem. Também aqui existe uma vantagem na contratação de sociedades de avaliação, pois estas escolhem o perito mais qualificado para realizar a avaliação solicitada. Não obstante na lista da CMVM não existirem diferenciações em relação às capacidades técnicas dos peritos, a realidade é que a maioria dos clientes faz essa diferenciação e muitos fazem-no com base na existência ou não de acreditações internacionais.

Como é que a ASAVAL tem vindo a alterar este panorama?

É um tema que tem de ser mais aprofundado no mercado, tendo a ASAVAL um forte investimento no sentido de explicar aos clientes a importância das acreditações e a diferenciação que permitem fazer. Associado a este aspecto há igualmente a necessidade de reforçar a obrigação de cumprimento de normas internacionais. Até agora a legislação nacional apenas recomenda a adopção das normas internacionais do TEGoVA (EVS) ou do RICS (IVS). Esta legislação deveria evoluir no sentido de tornar a recomendação uma obrigação – é necessário normalizar a atividade. Na ASAVAL, as sociedades de avaliação adoptaram e divulgam o referencial dos EVS, extensível a todos os peritos avaliadores que com estas colaboram.

Encontramo-nos numa fase em que estamos a recuperar em termos económicos (os preços das casas estão a subir), considera que os avaliadores obtêm uma retoma salarial que acompanhe a responsabilidade da sua profissão?

A ASAVAL desde o período de retoma da economia que tem insistido com os clientes dos seus associados no sentido de recuperar os níveis de honorários praticados nas avaliações que existiam antes da crise financeira, sendo que nos últimos 2 anos alguns bancos atualizaram os seus honorários. No entanto e em especial no caso de avaliações com maior complexidade, o nível de honorários praticados chega atualmente a ser menos de 1/3 do que era praticado antes da crise. A atividade de avaliação foi, entretanto, regulada, com a necessidade de os peritos avaliadores internalizarem os custos de regulação, a responsabilidade é maior, pelo que é incompreensível que os honorários estejam ao nível atual. No início da crise todas as sociedades de avaliação contribuíram para a manutenção do setor financeiro, aceitando baixar os seus honorários para fazerem parte da solução, mas na expectativa criada de que os mesmos seriam retomados após a crise, o que tem acontecido de forma muito tímida.

Há 10 anos existiam mais peritos, pois esta era considerada uma atividade complementar. Hoje em dia, os peritos avaliadores dedicam-se exclusivamente a esta profissão. Quantos peritos avaliadores de imóveis acreditados existem atualmente?

A CMVM tem uma listagem de pouco mais de 1.500 peritos avaliadores para o setor financeiro, sendo que se retirarmos as duplicações, ou seja, sociedades de avaliação e peritos avaliadores accionistas dessas sociedades, é provável que o número se aproxime mais dos 1.000 peritos, sendo que estimamos que aqueles que realmente desenvolvem atividade a tempo inteiro e que estão profissionalizados, não serão mais de 500 a 600 peritos avaliadores. Em Portugal se cruzarmos as listas de acreditação de peritos avaliadores da CMVM, Autoridade Tributária e Ministério da Justiça, julgamos que não teremos mais de 2.000 peritos avaliadores, com apenas cerca de um quarto a exercer a tempo inteiro.

Considera que os portugueses sabem avaliar o seu património da melhor forma?

Um perito avaliador atualmente, para além de licenciatura adequada, tem de ter pós-graduação em curso específico de avaliação. Os peritos avaliadores com acreditações internacionais têm obrigatoriamente de realizar 20 horas de formação técnica anualmente, pelo que todo este investimento, bem como a oferta de formação técnica especializada que existe hoje em dia, permite afirmar que os peritos avaliadores portugueses são competentes e sabem da sua profissão. Claro que é fundamental o trabalho continuo de melhoria, através da formação continua.

Para terminar, considera que os valores da avaliação de imóveis vão continuar a subir, ou devem, entretanto, começar a estabilizar ou possivelmente descer?

Na maior parte do Pais verifica-se que os valores estabilizaram, existindo, no entanto, algumas zonas dos grandes centros onde ainda há valorização. Julgo que não obstante as ligeiras valorizações que ainda se verificam nos índices do INE, já estaremos a atingir a fase de estabilização do ciclo imobiliário. Aproveito ainda para referir que o Congresso 2019 da ASAVAL irá realizar-se no dia 8 de Novembro, no Centro de Congressos de Lisboa e que o tema será “O Valor de Mercado como Base de Avaliação” e contará com a intervenção, de entre outras individualidades, do Presidente do TEGoVA – The European Group of Valuers Associations, entidade que a ASAVAL integra.