Miguel Subtil, Managing Director na The K Advisors

Mas de que se trata afinal?

Os REIT (Real Estate Investment Trusts) foram criados nos Estados unidos no inicio da década de ’60, tendo por objetivo proporcionar, aos investidores, acesso a imóveis para rendimento, beneficiando de uma gestão profissional. Este instrumento tem vindo a ser adotado e adaptado com muito sucesso em cerca de quarenta países. Na Europa são inúmeros os exemplos –  França (2003), Alemanha (2007), reino Unido (2007), Itália (2007), Finlândia (2009), Espanha (2009), Irlanda (2013).

Estabelecidos no auge da crise financeira, muitos destes instrumentos não tiveram, de facto, um arranque pujante, dada a enorme pressão sofrida no mercado imobiliário. No entanto, nos últimos cinco anos registou-se um rápido crescimento, existindo em 2017 mais de 200 REITs em operação em 13 mercados europeus, com o valor de mercado de US$ 224 bi (EPRA, 2017).

Em Espanha as SOCIMI (Sociedades Anonimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) têm registado um crescimento assinalável desde a sua criação em 2009. No entanto, o verdadeiro crescimento só se dá a partir de 2013 com a adaptação do regime de funcionamento, tornando-o mais semelhante ao dos restantes REIT europeus. Dados da EPRA (European Public Real Estate Association) de 2017, referem a existência de 47 SOCIMI ativas com uma capitalização de US$ 23 bi.

A justificação deste sucesso poderá estar nas vantagens, relativamente claras, para os interessados em investir no mercado imobiliário: i) Transparência, associada ao funcionamento de uma sociedade anónima com gestores profissionais e auditores independentes; ii) Diversificação, possibilitando o investimento num portfolio diversificado de imóveis; iii) Rendimento estável, associado a um instrumento com obrigatoriedade de distribuição de dividendos e com um rendimento médio atualmente próximo dos 4% e finalmente iv) Liquidez, associada à simplicidade de venda da participação (ações).

Em Portugal, o regime das SIGI (Decreto-Lei n.º 19/2019), lançado em janeiro deste ano foi agora alterado por apreciação parlamentar publicada este mês na Lei n.º 97/2019. Aqui é (re)definido o regime fiscal aplicável às SIGI, o objeto principal destas sociedades, as regras de composição do ativo e de dispersão do capital (“free float”).

Esta clarificação vem aproximar o regime português do existente noutros mercados, reforçando a sua competitividade e possibilidade de sucesso.

Assim, fica agora consagrado que o regime fiscal das SIGI é o regime fiscal aplicável aos Organismos de Investimento Coletivo, algo que não era referido no regime inicial das SIGI. Com a alteração agora aprovada na Assembleia, os rendimentos de capitais, os rendimentos prediais e as mais-valias auferidas pela SIGI passam a estar expressamente excluídos de tributação em IRC. No que respeita aos investidores (acionistas), os rendimentos distribuídos por uma SIGI a pessoas singulares residentes em território português estarão sujeitos a uma retenção na fonte de 28%, e 25% no caso de distribuição a pessoas coletivas residentes.

Outro aspeto relevante é o objeto da sociedade que é agora clarificado passando a assumir-se que que as SIGI têm por objeto principal “a aquisição de direitos sobre imóveis para arrendamento, abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel” e não “para outras formas de exploração económica” como referido na versão anterior. Nesta versão adota-se uma noção ampla de arrendamento, mais adequada à realidade nacional e às melhores práticas internacionais. Por outro lado, esta nova Lei vem ainda clarificar que estas entidades poderão dispor de subsidiárias que não sejam SIGI, quer em território nacional, quer noutros Estados membros da União Europeia.

Relativamente às regras de composição do ativo este deverá ser constituído de forma a que o valor dos direitos sobre os bens imóveis e participações represente pelo menos 80% do valor do ativo da SIGI e que o valor dos direitos sobre bens imóveis objeto de arrendamento, abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel represente pelo menos 75% do valor total do ativo da SIGI.

Finalmente refira-se que foram também flexibilizadas as regras de dispersão do capital (free-float) com um mínimo de 20% a partir do final do terceiro ano e 25% a partir do final do quinto ano de admissão das ações.

Acertadas as regras estão as SIGI mesmo prontas para avançar?

Sendo a The K Advisors uma empresa de referência na avaliação de ativos, detém um conhecimento profundo do mercado, das características dos investidores, dos ativos e do seu posicionamento. Neste contexto, poder-se-á afirmar que, com estas alterações e correções, este é um instrumento que terá tudo para ser um sucesso também em Portugal. Atualmente, com taxas de juro historicamente baixas, o retorno proporcionado pelo imobiliário é muito atrativo e este tipo de instrumentos com regras claras e transparentes terão, certamente, capacidade de atração de investimento.

As vantagens deste instrumento foram, de resto, publicamente salientadas pela CMVM em diversas ocasiões, considerando-o um mecanismo que “promove a estabilidade do setor imobiliário e, ao mesmo tempo, a renovação de muitos imóveis que precisam dessa intervenção”, e ainda “uma oportunidade de investimento para os investidores, não apenas institucionais, mas também para os individuais”. Ainda segundo Isabel Ucha, presidente da Euronext Lisboa, “comprar uma ação de uma SIGI dá um leque muito mais alargado de possibilidades de angariação de investidores”, ideia com a qual naturalmente concordamos.

Tudo parece estar de facto pronto para avançar. E agora que o mercado português se deu finalmente a conhecer, deixemo-lo funcionar!