“A quantidade limitada de ativos de qualidade e o sentimento de final de ciclo conduzirá os investidores a uma procura diversificada em vários setores e geografias”, refere Eri Mitsostergiou, Diretora da Savills European Research. “Com estas excelentes oportunidades de investimento nos setores imobiliários tradicionais a tornarem-se cada vez mais raras, estamos a assistir a um número crescente de investidores a centrarem as suas estratégias de investimento europeu no setor residencial e segmentos alternativos”.
Segundo Alexandra Gomes Portugal, Senior Analyst do Departamento de Research da Savills Portugal:” A realidade europeia tem um paralelo perfeito em Portugal, onde no ano 2019 já começámos a verificar de forma mais consistente um aumento do interesse e da procura por segmentos alternativos, como é o caso de projetos direcionados para Residências de Estudantes. Não obstante, o segmento de escritórios continuará a ser um setor chave para investidores core, a par de projetos de Development”.
As tendências demográficas da Europa e os centros urbanos crescentes têm originado um aumento da procura por habitação, especialmente no que se refere a habitação a preços acessíveis, assim como tem gerado também procura nos sectores de senior living e alojamento para estudantes.
“Com estes ativos a oferecerem grandes oportunidades a investidores que procuram um fluxo de receitas a longo prazo e perspetivas para um crescimento imobiliário anual, não é surpresa que 2019 tenha visto o setor residencial a ser nomeado como o segundo setor preferencial para o investimento imobiliário a nível global”, comenta Marcus Roberts, Diretor, da equipa Savills European Operational Markets. “No novo ano, o lançamento de diversos fundos direcionados para o setor living e operacional intensificará a competição por ativos disponíveis em mercados já limitados, mas esperamos que esta situação conduza a mais negócios de financiamento antecipado e iniciativas de development”.
Em 2020, os investidores terão que partilhar as suas políticas sobre a integração dos riscos de sustentabilidade nas suas decisões de investimento. Com edifícios responsáveis por mais de um terço do consumo de energia global e 40% de emissões totais de CO2, a realidade é estabelecer uma correlação direta entre o baixo risco de ESG (fatores ambientais, sociais e de governança) e melhores rendimentos continuará a ser um desafio. No entanto, e a longo prazo, a Savills espera que as classes de ativos residenciais, como o alojamento acessível e Senior Living, os setores de saúde e educação, beneficiem das políticas ESG, dado que a sua natureza intrínseca identifica-se mais “à prova de ESG” do que outras.
A rutura que, recentemente, temos visto em vários setores imobiliários tem forçado os investidores do setor a assegurarem que o seu espaço se adapta à mudança tecnológica, especialmente durante os períodos de incerteza económica. Devido à necessidade urgente de mais alojamento acessível nas cidades europeias, o reposicionamento de ativos obsoletos ou geradores de rendimentos insatisfatórios tem-se tornado e continuará a ser uma alternativa viável e lucrativa para os investidores.
As taxas de ocupação encontram-se num nível mínimo histórico nas CBDs da Europa e a Savills tem constatado que os ocupantes têm assistido a um aumento das rendas mais elevadas entre os 4 e os 6% por ano, em média, desde 2014, restringindo, por sua vez, as suas margens de lucro operacional. Em resposta, os ocupantes corporativos, em cidades como Paris, estão a transformar-se em fornecedores de espaços de trabalho flexíveis durante épocas de incerteza financeira. Apesar de um espaço de secretária ser mais económico, os serviços adicionais fornecidos no tradicional espaço de trabalho “cool” interligam-se todos com a sua estratégia para atrair talentos. “O espaço como um serviço tem sido um tema quente este ano, mas 2019 também tem sido outro ano de expansão para o take-up de escritórios de espaços flexíveis, que representava 12% do total de take-up em toda a Europa, em comparação aos 10,5% em 2018,” acrescenta Eri. “O caso da WeWork é um bom exemplo das oportunidades e riscos envolvidos neste modelo, mas apesar da publicidade negativa, a tendência é irreversível e com vários operadores de nicho, está a espalhar-lhe pelos setores.”
Rodrigo Canas, Associate Director do Departamento de Agência da Savills Portugal: ”Em Portugal, a falta de disponibilidade tem sido um dos temas com maior relevância quando falamos de escritórios, principalmente nas grandes cidades. É cada vez mais comum empresas internacionais optarem por Lisboa e Porto, concentrando assim alguns dos seus serviços nas duas maiores cidades do país. Neste sentido, tem sido para estas empresas um enorme desafio encontrar não só o espaço ideal que permita o seu crescimento bem como na obtenção de talento necessário. A procura por espaços flexíveis tem vindo a aumentar, no entanto a intenção futura das empresas, na maior parte dos casos, é de se estabelecerem num projeto de escritórios tradicional, este método tem como objetivo principal “testar o mercado”. Deste modo, a tendência durante os próximos 2 a 3 anos verificar-se-á na escolha de modelos tradicionais de escritórios, assim que as empresas tiverem o seu negócio mais estabilizado e assim que existir nova construção concluída”.
Com a previsão do mercado do retalho online a representar 15% das vendas totais de retalho na Europa Ocidental em 2023, os proprietários com altos níveis de exposição a lojas de retalho estão a ser forçados a adaptar e “reutilizar” o seu espaço para aumentar o rendimento. Dark rooms, lojas pop-up e food halls estão todas a ser incorporadas em projetos de reposicionamento, onde os operadores estão a tornar-se mais inovadores com o seu espaço, no sentido de se envolverem com os seus clientes. Por outro lado, para ajustar a procura à necessidade de espaço logístico direcionado para “last-mile”, os proprietários de retail parks em localizações com boas acessibilidades podem converter espaços menos rentáveis em centros de logística urbana e assim melhorar o seu desempenho.
Para Cristina Cristóvão, Director do Departamento de Retalho da Savills Portugal: “Em Portugal o cenário é diferente no sentido em que a exposição às vendas online está ainda bastante aquém do cenário Europeu, prevendo-se que, para 2023 em Portugal, a percentagem seja de 6,5%, ou seja, menos de metade das previsões para a Europa.
A escassez de oferta nas zonas prime de comércio de rua de Lisboa e Porto, motivada pela dimensão reduzida destas cidades, tem mantido a pressão de subida nas rendas, especialmente nas zonas da Baixa, onde a pressão turística tem também motivado o aumento da procura dos operadores de restauração, nacionais e internacionais.
Este aporte turístico e o interesse geral por Portugal sentido nos últimos anos continua a motivar ainda operadores de moda internacionais a abrir a sua primeira loja em Lisboa.
Apesar da menor exposição ao e-commerce, quando comparado com outros países da Europa (por exemplo em UK, 78% da população compra online, contra apenas 34% em Portugal), coube no entanto aos principais retalhistas um ajuste dos seus canais de venda e aos gestores de áreas comerciais a criação de ferramentas que facilitem e potenciam o ato de comprar, ao mesmo tempo que potenciam as suas áreas de lazer para captar um público que privilegia a experiência em detrimento da aquisição.”
Na última década, a forte urbanização e a densidade crescente em todas as capitais Europeias têm tido um efeito em cadeia severo no crescimento urbano, sendo que para que estas cidades se mantenham bem-sucedidas, a conectividade é a chave. Em resposta, várias cidades periféricas têm visto diversos projetos de infraestruturas urbanas em curso e prevê-se que vejam a luz do dia num futuro próximo, como em Londres (Elizabeth Line), Paris (Grand Paris Express) e Berlim (Extensão do U-Bahn e Tram). “Desenvolver atividade em novas localizações ou expandir para hot spots terciários oferece ao mercado oportunidades excelentes e competitivas para investidores, especialmente em mercados onde os ativos principais são escassos ou muito caros, como sejam Paris e Londres”, menciona Eri Mitsostergiou.