JOSÉ MANUEL MORGADO

José Manuel Morgado, é o sócio fundador da PVW – Price Value Worth empresa criada em 2003, especializada em avaliação de imóveis para Bancos, Fundos de Pensões, Fundos de Investimento e outros institucionais, que em 2019 se fundiu com a Tinsa, empresa líder em avaliação imobiliária em Espanha e com presença a nível mundial. Após esta recente fusão, a nova empresa passou a designar-se, PVW TINSA Lda e a pertencer ao Grupo

Desta integração das duas empresas resultou uma empresa líder global no mercado ibérico em avaliações imobiliárias, com uma equipa interna de mais de 50 colaboradores e uma rede técnica de 250 peritos avaliadores, devidamente certificados pela CMVM em Portugal.

“A PVW e a TINSA têm clientes complementares, o que proporciona uma forma interessante de colaboração para criar uma empresa com projeção global e um serviço altamente especializado. A experiência local e o background tecnológico juntam-se para oferecer o melhor serviço possível aos nossos clientes “, afirma José Manuel Morgado.

Uma visão do mercado imobiliário atual

Com uma longa experiência em avaliações imobiliárias, José Morgado deu especial atenção ao mercado imobiliário nos últimos anos, admitindo que a partir do momento em que os bancos começaram a ter uma maior visibilidade de todos os problemas que tiveram, as exigências legais e regulamentares começaram a ser também aumentadas nas empresas do setor imobiliário prestadoras de serviços de avaliação. A avaliação imobiliária mais frequente que servia para sustentar a atribuição de um crédito habitação (que representava 90% das avaliações que se faziam), passou a ser à data de hoje  disponibilizada ao cliente do banco e a ser alvo de regras mais apertadas na sua elaboração o que foi uma boa medida. “Sempre que é feita uma avaliação imobiliária, mesmo que não seja para conceção de crédito novo, o resultado do nosso valor, tem impacto direto nas contas do banco e nas atitudes que terá de tomar relativamente à exposição a nível de risco ou provisões, a título de exemplo. Ou seja, tudo o que fazemos em termos de avaliação imobiliária, continua a ser igual ao que era no passado em temos de conceitos a aplicar, mas enquadrados em regras cada vez mais “apertadas” de prudência e de normativo legal obrigatório. Tudo o que são avaliações periódicas anuais regulamentares, provenientes de normativos do BCE e do BdP, são avaliações que vão diretamente impactar na contabilidade e resultados dos bancos, nas respetivas provisões, entre outros, daí a importância crescente desta atividade no setor que nestes últimos anos tem vindo a ter sucessivamente regras cada vez mais apertadas e escrutinadas.

Segundo o sócio fundador da PVW, atualmente, as empresas de avaliação são obrigadas a responder com crescente regularidade à CMVM, ao Instituto de Seguros de Portugal, ao Banco de Portugal e também, aos auditores das instituições financeiras, uma vez que este setor está supervisionado por todas estas entidades.

Atualmente, as avaliações estão cada vez mais relacionadas com conceitos da área financeira e, portanto, o know-how financeiro e a sua aplicação na elaboração das avaliações, são de certa forma, mais necessários do que era a prática no passado.

“É necessário que os valores estejam muito bem sustentados e justificados matematicamente, porque tudo o que é informação de base e a correta sustentação de cálculo e respetiva componente financeira, são bem analisados pelos auditores.”

O que está a acontecer atualmente no mercado imobiliário era difícil de prever alguns anos atrás e todo o setor está a mudar positivamente a um ritmo acelerado e de forma ainda algo imprevisível. Quando questionado sobre esta realidade, o administrador admite que “não existe um mercado imobiliário único, existem sim, vários mercados imobiliários que se comportam todos, por razões muito distintas. Há mercado imobiliário que depende de conjuntura própria a nível nacional e outros que dela dependem menos, nomeadamente o internacional. Não sendo possível que Portugal mude de localização geográfica, nem de clima nem de cultura, diria a titulo de exemplo que a manutenção do interesse no mercado português dirigido para mercado alto e estrangeiro, será para manter, e quanto ao mercado residencial para nacionais, uma vez que está diretamente ligada com o comportamento das taxas de juro e condições de financiamento, também não se prevê que mude de forma rápida nem abrupta. Existem sempre pontos positivos e negativos em mudanças de mercado. É uma questão de pesar prós e contras, mas o balanço dos últimos anos é essencialmente positivo”.

Será 2020 um ano de oportunidades imobiliárias?

Para José Morgado, continuam a surgir mais pedidos de avaliação de empreendimentos novos (de hotelaria, residências para estudantes e outro tipo de investimentos de uso misto) que já começam a estar fora dos centros das cidades principais. A mudança já não está tão centralizada nos centros das cidades e começa a expandir-se por todo o país, sendo um sinal positivo e de grandes oportunidades para o mercado criando empregos e dinâmica. “Na minha opinião isto é um processo sustentado em procura real e acredito que este comportamento ainda vai caminhar por mais algum tempo na mesma linha, sendo a maioria dos aspetos desta tendência de efeitos positivos”.

Posicionamento no mercado nacional

Segundo José Morgado, “em 2003 nasceu a PVW, e com ela, veio também a designação “Price Value Worth”. “Price” é o valor pedido numa venda, o “Value”, é nada mais, nada menos que aquilo que o nosso trabalho determina diariamente como sendo a nossa opinião independente e sustentada de valor e o “Worth”, é o valor subjetivo que cada ativo tem para o próprio e que faz com que as transações tenham lugar. Acima de tudo, para o administrador, o trabalho da PVW Tinsa enquanto empresa de avaliações é indicar o “Value” da forma mais rigorosa possível.

Para além de aplicarem estes conceitos em tudo aquilo que fazem, a empresa, pretende ainda assim, continuar a marcar o seu posicionamento no mercado nacional, ao prestar sempre um melhore serviço e claro, investir em IT, uma vez que o mundo está a mudar e o mercado imobiliário tem vindo a incorporar estas novas ferramentas a ritmo crescente. “Para a PVW Tinsa é muito importante manter a qualidade e subir na cota nos clientes com quem já trabalhamos e apostar também no mercado dos clientes particulares e institucionais não ligados ao setor financeiro. Ou seja, tudo aquilo que está relacionado com patrimónios de particulares, avaliações para efeitos contabilísticos, apoio a grandes gabinetes de advogados em processos de fusão, aquisição, partilhas e por fim, avaliação de ativos que estejam em empresas de grande dimensão, fazem parte deste conjunto de clientes que queremos ainda alcançar”.

Um mercado “quente” pressionado pelo fator pressão/tempo

Atualmente, Portugal é um dos mercados imobiliários mais dinâmicos da Europa Ocidental e a termo de curiosidade quisemos perceber como é ser um profissional do ramo imobiliário neste mercado atual, tão “quente”.

José Morgado assegurou que “há sempre um elemento de sorte no sucesso que se soma á dedicação e ao profissionalismo, mas para a PVW Tinsa tem corrido tudo favoravelmente até á data pois temos a equipa certa”. Esta atividade para além da forte responsabilidade que envolve tem ainda um fator critico, que é o fator temporal do cumprimento dos prazos e níveis de serviço contratualizados pelo que estamos sempre pressionados por “timings” a cumprir, sendo que essa pressão temporal obriga a uma afinada gestão processual sem, contudo, descurar o rigor técnico.

Um futuro com aposta nas IT

Em forma de conclusão, e com perspetivas de continuar a reforçar a presença no setor, o nosso interlocutor assegura a continuação da aposta no uso de ferramentas de IT, e poderá vir a ser aumentada a equipa, que neste momento está distribuída por escritórios nas cidades de Lisboa e Porto, de forma a melhor corresponder às necessidades dos seus clientes. Em cima da mesa deixou em aberto que “para além de um forte investimento em IT, poderemos vir a abrir mais delegações em Portugal”.