(quase parafraseando  Luís Vaz de Camiões em Os Lusíadas)

No início do mês de fevereiro, aquando da discussão na especialidade do Orçamento de Estado para 2020, foi aprovada a limitação da concessão dos chamados “Vistos Gold” aos investimentos imobiliários em municípios, que estejam fora da zona geográfica das grandes áreas de Lisboa e Porto, e regiões autónomas dos Açores e da Madeira.

Na verdade, o que está em causa é uma alteração legislativa sobre o Regime das Autorizações de Residência para Investimento (comummente designado por todos os players de “Vistos Gold”), que coloca limites à concessão de novos, releia-se novos, “vistos golds” nos centros urbanos de Lisboa e Porto até ao final do ano 2020, contudo não se prejudica a possibilidade de renovar as autorizações de residência já concedidas ao abrigo das atuais condições legais.

E, logo de imediato, e para quem é do mundo do Direito entender-nos-á … a doutrina dividiu-se! Senão vejamos …

Se houve autores que de imediato defenderam a manutenção das condições, ora porque só assim protegiam os investidores nacionais e estrangeiros que perspetivavam determinados investimentos imobiliários nos grandes centros urbanos, ora porque foram os “Vistos Gold” que influenciaram a recuperação do parque imobiliário, ora porque foram os “vistos gold” que alimentaram a atividade da construção, promoção e mediação imobiliária nos últimos anos, ora porque assim é que está bem  e não se termina assim com estas medidas legislativas, ora porque é assim que está bem e pronto!

Outros autores, aqueles que gostam de analisar dados, e manifestaram a sua posição no sentido de aferir porque é que as estatísticas nos revelam que nos últimos anos, por exemplo, no Distrito de Setúbal só houve 2 processos atribuídos de “vistos golds” , nos municípios ditos de Interior não há registo de casos de atribuição de nenhum! Estes autores concluem que o mercado / parque imobiliário não estava preparado e havia muito potencial em Lisboa e no Porto, em termo de reabilitação urbana e recuperação de parque imobiliário, e na verdade, esta era a via que conferia maiores rentabilidades.

Esta contundente discussão, recordou-nos de imediato uma estória que, um dia alguém nos contou e muito bem caracteriza o povo português!

Na época áurea dos Descobrimentos, existiram uns portugueses que, imbuídos de espírito de aventura, dinamismo e coragem se lançaram por esses mares fora e descobriram Novos Mundos, novas culturas e enriqueceram as suas mentes de positivismo, novas ideias e construíram verdadeiros Mundos Novos. Na mesma época, e nos mesmos cais de embarque existiram uns portugueses que desconfiavam destas inovações, destas ideias de descobrir coisas novas e recusaram embarcar na procura do desconhecido e preferiram ficar no seu pequeno mundo repleto de defeitos, mas ainda assim eles conheciam e não queriam mudar! Agora perguntamos … sabem de quem é nós descendemos?? Os portugueses que não admitem inovações, receiam a mudança e temem pelo desconhecido, são os filhos, netos ou bisnetos daqueles que não embarcaram e ficaram nos vários cais de embarque a ver as oportunidades a passarem ao lado.

Pois, meus caros, a verdade é que a nossa cultura portuguesa, ao invés de ser uma cultura de aceitar os novos desafios, aproveitar a mudança para redirecionar os novos rumos e trilhar novos caminhos, adora criticar, apontar defeitos e resistir às mudanças.

Na nossa humilde opinião, e após o relato desta breve alusão ao espírito dos portugueses, cremos que esta alteração legislativa pode ser alvo de várias interpretações e que aqui procuraremos espelhar, pois ainda que seja uma alteração legislativa que apanhou todos os players do mercado um pouco de surpresa e que irá obrigar a alterações em modelos de negócios, a verdade é que a todo o negocio existe uma componente de risco e este terá de ser sempre enquadrado, também irá permitir abrir a recuperação de novos parques imobiliários, reabilitar edifícios de arquitetura inigualável que existem nas nossas cidades de província, dar a conhecer os verdadeiros sítios paradisíacos dessa costa alentejana, promover imóveis que se encontram em serras, bosques encantados, estradas nacionais de enorme beleza, locais de uma natureza abismável e que permitem projetos de eco-resorts, dar a conhecer locais de paisagens idílicas e que agora poderão ser alvo de novos projetos e “equilibrar o parque imobiliário e criar uma coesão em todos o território nacional”!

Atendamos então ao ponto que nos une, a importância da descentralização;

Busca-se um desenvolvimento mais harmonioso de território num país com 92 212 km²  (um dos mais pequenos da europa), tendo vindo o Governo a adotar medidas com vista à fixação da população fora dos grandes centros urbanos e em regiões mais afastadas do litoral.

Para além das medidas de incentivo fiscal, o próprio Estado tem vindo a deslocalizar importantes instituições de poder central, disso sendo exemplo a alteração de algumas secretarias de estado.

No que concerne ao tema em análise, refere-se que a lei determina critérios financeiros menos exigentes para o investidor que pretenda aplicar fundos na área do imobiliário, com vista à obtenção de ARI.

É assim que ao cidadão estrangeiro que pretenda candidatar-se à referida autorização de residência se exige um menor investimento, ou seja um valor inferior ao que lhe é exigido na circunstância de apenas investir nos grandes centros urbanos, como Lisboa e Porto.

Há aqui, contudo, uma “nuance” que importa sublinhar e que se prende com o investimento feito em imóveis enquadrados no programa de reabilitação urbana, para os quais a lei exige o valor mínimo de 350.000 euros, ao contrário de outros imóveis aos quais a exigência sobe para o mínimo de 500.000,00.

Com efeito, tem vindo o legislador a utilizar esta ferramenta legislativa na tentativa de explorar outras virtualidades como sejam o investimento em empresas, a criação de postos de trabalho, o apoio à cultura, o incremento de políticas “verdes” de desenvolvimento sustentável, entre outros. A par de todos eles, e numa outra dimensão, tem o Governo utilizado a “ferramenta” em causa como instrumento de incentivo ao desenvolvimento regional. É assim que se encontra hoje em discussão a possibilidade de exclusão dos grandes centros urbanos do programa GU, na sua discussão imobiliária.

É certo e todos concordamos que, a par das visíveis virtudes do programa GU, também este trouxe aspectos negativos, dos quais destacamos o incremento à especulação imobiliária, e que afastam – ainda mais – os portugueses dos centros das cidades, empurrando-os para a periferia. Importa, contudo, não diabolizar o programa neste aspecto, até porque não é a causa única para o fenómeno.

Voltando à questão do investimento fora dos grandes centros, alguns números que nos ajudam a reflectir:

Nota-se, pois, que a adesão, pese embora as condições mais favoráveis, não tem correspondido às expectativas, servindo, pelo menos em parte, de explicação, as circunstâncias de Lisboa e Porto – é certo que o país em geral, mas estas duas cidades em particular – estarem na moda, a par do facto  de os agentes imobiliários direcionarem os investidores para estas localizações pois é aí que estão os negócios mais lucrativos.

Estamos em crer que a suspensão da possibilidade do investimento nos grandes centros funcionará como forte estímulo à capacidade comercial dos agentes económicos no sentido de provocarem o desenvolvimento de negócios em novas localizações. Talvez esta seja uma oportunidade para se fazerem projetos de qualidade e com dimensão no interior do país, assim se reduzindo as assimetrias existentes entre o litoral e o interior, formando-se a fixação de pessoas e o desenvolvimento das economias locais.

Certamente que esta medida não será a solução para um problema com alguns anos, mas poderá ser um contributo.

Não queríamos terminar sem deixar um alerta para as notícias iniciais que a todos nos assustaram e que faziam suspeitar para a face menos boa que uma medida deste tipo poderia traduzir e que se prende com a necessidade de o legislador considerar por um lado, a importância que o programa tem na reabilitação urbana dos grandes centros e, por outro, considerar os investimentos feitos por promotores imobiliários que, com a súbita e imediata alteração legislativa, veriam os mesmos seriamente comprometidos.

Como em tudo, a confiança é um valor fundamental, e esses investidores, sentido a sua traída, tenderão a não mais investir num país que não lhes proporciona a estabilidade de que a sua atividade necessita. E assim se corre o risco de transformar uma medida virtuosa num desastre, o que certamente ninguém pretende, a começar pelo Governo.

Pelo que, após os momentos iniciais, se constatou que aos projetos em curso e aprovados sobre determinadas condições tudo se iria manter e se admitem as necessárias renovações para conclusão dos “business plans”. ▪