OPINIÃO DE ANABELA GUERREIRO, CONSULTORA IMOBILIÁRIA KW

A alteração ao regime do programa ARI, já previsto no OE de 2020, vem retirar o protagonismo e deixar de se aplicar aos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto e o Litoral, inclusive o Algarve.
Foi aprovado a 22 de dezembro o Decreto-Lei que altera o regime do ARI, entrando em vigor a 01 de julho de 2021, embora faseado pois consagrou-se um regime transitório entre 2021 e 2022, “em que se vai sucessivamente aumentando o valor dos investimentos previstos e reduzindo a possibilidade de aplicação às Áreas Metropolitanas”, segundo a ministra Mariana Vieira da Silva.
A medida surge no sentido de favorecer zonas de baixa densidade populacional, as CIM, Comunidades Intermunicipais do Interior, das Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, visando aliviar a pressão do mercado imobiliário das grandes cidades, para onde naturalmente apontam os investidores.
Num período, em que o investimento tende a retrair, face ao contexto pandémico e consequente franca instabilidade, que estará para durar, é imprudente avançar-se com a medida. Poder-se-ia ter criado soluções intermédias de incentivo, escalonando por patamares os incentivos, sendo as regiões visadas as mais apoiadas, mas não afastando as mais apetecíveis para o investimento estrangeiro, que embora não seja de todo o principal motor do imobiliário entre nós, é uma peça chave importantíssima.
Numa primeira fase da pandemia, tendíamos a aumentar a captação desse investimento, pelo modo eficaz de combate da doença, e apesar dos rumores dentro do sector que a medida iria avançar, muitos estariam expectantes que tal não sucedesse, até porque o próprio Ministério dos Negócios Estrangeiros, já em período pandémico, avançou que a alteração ao regime não era “prioridade de momento”, adiando os trabalhos sobre a matéria até ao final de 2020. Contudo, a situação inverteu-se, estando agora Portugal com os piores indicadores que se poderia esperar, logo vislumbrar esta mudança do regime a muito curto prazo, é devastador para este segmento imobiliário.
Assim, pese embora Portugal seja tradicionalmente um país atrativo pela suas condições naturais, custos acessíveis e segurança, a forma com a pandemia avançou recentemente poderá refrear os investidores, na medida em que a maior parte dos vistos concedidos, desde o início deste regime, concentram os investimentos nas regiões agora afastadas.
Terá forte impacto, ainda, esta alteração ao regime, em termos de sustentabilidade económica, em zonas que vivem essencialmente do turismo, como o Algarve, agora totalmente paralisado.
Esta teimosia do governo em avançar com a medida, atualmente descontextualizada, perante o cenário pandémico, terá reflexos diferidos no tempo, quando o que interessaria agora seria o garante de que os investidores continuam a apontar para o nosso mercado, e trabalhar na estabilização do mesmo. Os vários players imobiliários temem que isto possa desviar os investidores para mercados mais atrativos sem restrições às zonas mais apelativas, sendo que já em 2020 o investimento captado sofreu uma quebra de 13%, de 742 milhões de Euros em 2019 para 647 milhões no ano transato.
A esperada diminuição dos preços não se deu no seu todo, tendo-se verificado apenas reajustes em zonas e imoveis que se encontravam com valores acima do seu valor de mercado, e um alongar do período de venda.
Prevê-se, dados recentes da Moody’s uma descida na ordem dos 2% para 2021, para os preços dos imoveis de habitação, quebra atenuada pelos níveis baixos das taxas de juro, que se devem manter e propiciam as transações imobiliárias.
As previsões de retoma económica na zona Euro será de dois anos, segundo previsões do FMI, que não obstante a resiliência do sector imobiliário, será barreira ao seu crescimento.
O sector imobiliário viu alterados os seus paradigmas, adaptados à nova realidade, prevendo-se que o segmento das residenciais de arrendamento seja um dos casos de sucesso, bem como o segmento industrial e da logística. Muitas empresas viram-se presas, na crise pandémica, à disrupção da cadeia logística e fê-las pensar que os baixos níveis de stock e excessiva dependência de mercados externos longínquos como a China ou Índia, não serão solução para a sustentabilidade do seu negócio, forçando-as a criar soluções industriais e de logísticas mais amplas e estruturadas.
Num mundo instável, como não há memória, o Imobiliário não será exceção e sofrerá os efeitos, mas será certamente um exemplo excelente de franca resiliência e superação.