SP REAL ESTATE: confiança e transparência

Miguel Machado, Diretor do Departamento Fiscal da SP Real Estate, contou à Revista Pontos de Vista de que forma a empresa se consolidou no mercado até aos dias de hoje, através do modelo de proximidade que desde logo adotou. Outros temas, como a influência da pandemia na metodologia de trabalho, bem como o impacto da mesma no mercado imobiliário foram também questionados e (bem) respondidos. Saiba mais.

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Especializada no apoio e gestão de negócios imobiliários, a SP Real Estate afirma ser muito mais do que uma agência. É graças a uma cultura totalmente diferenciada que a marca se tem afirmado no competitivo mercado imobiliário e que, passados dois anos se tornou uma referência. Assim – e para melhor entender –, de que forma se tem consolidado no setor até ser, de facto, a referência que falamos?
A crescente afirmação e a consolidação da SP Real Estate no mercado tem sido fortemente propulsionada pela adoção de um modelo de consultoria de proximidade, que visa assessorar o cliente na respetiva tomada de decisão através da oferta de um portefólio de serviços end-to-end, compreendendo não apenas a componente comercial da mediação e da consultoria imobiliária, mas também o aconselhamento jurídico, a assessoria e o planeamento fiscal e ainda a gestão de projetos de média e longa duração. Este modelo permite, nomeadamente, que cada cliente (investidor ou promotor, nacional ou estrangeiro) tome a sua decisão da forma o mais informada e o melhor estruturada possível, e se sinta sempre acompanhado no seu projeto, por profissionais especializados e que tornam o seu projeto o mais eficiente e rentável possível.

Focada na obtenção dos melhores resultados para os seus clientes, particulares ou empresariais, e apoiada por um departamento jurídico e fiscal internos, disponibiliza um serviço exclusivo de proximidade, em que a segurança e a excelência estão sempre presentes. Nomeadamente no departamento de consultoria fiscal, de que serviços estamos a falar e que fatores os tornam distintos?
O facto de a SP Real Estate dispor de um departamento de tax advisory permite-lhe, por um lado, interpretar e caracterizar adequadamente os potenciais impactos fiscais que a decisão de investimento (ou de desinvestimento) do cliente importará, e, por outro lado, mentorar uma ou várias estratégias alternativas tendo em vista a máxima otimização fiscal e a mínima onerosidade tributária para o cliente, seja este promotor, investidor institucional ou particular, nacional ou estrangeiro.

Com a expansão do mercado imobiliário e a consequente valorização dos bens imóveis, a assessoria jurídica tornou-se essencial para dar mais segurança às transações, evitando desgastes e prejuízos financeiros decorrentes dos negócios imobiliários. Neste âmbito, que apoio a SP Real Estate oferece a quem procura?
A densidade legislativa, a complexidade da moldura legal e do quadro fiscal aplicáveis à área dos investimentos imobiliários, bem como a multiplicidade de aspetos que devem ser tidos em conta em cada projeto e perante cada tipo de cliente, impõem a necessidade de constituição de equipas pluridisciplinares, com domínio sobre particularidades de cariz urbanístico, ambiental, de regulamentação na área turística, de natureza fiscal, societária, de direito de família, de direito sucessório, entre outras. Ora, é precisamente essa multidisciplinariedade que a SP Real Estate oferece aos seus clientes, com a alocação de uma equipa para cada cliente / projeto, abrangendo profissionais com a especialização jurídica ajustada ao caso em concreto, em articulação com o departamento de tax advisory que aporta o tal valor acrescentado em matéria de planeamento e de otimização fiscal das soluções gizadas pela área jurídica.
Os serviços prestados pelas nossas equipas multidisciplinares abrangem, designadamente, (i) a assessoria na operação de compra, de venda e/ou de (des)oneração de bens imóveis; (ii) a formulação da melhor solução em termos de estruturação societária, fiscal e imobiliária do projeto de investimento, incluindo a constituição de veículos de investimento imobiliário; (iii) a assessoria na prossecução do projeto (quer seja constituição de propriedade horizontal, reabilitação urbana ou construção nova); (iv) o direcionamento para um acompanhamento especializado na componente de financiamento do projeto; (v) a assessoria na negociação, elaboração, execução ou cessação de contratos de arrendamento (para fins habitacionais ou não habitacionais); (vi) o apoio profissional no cumprimento das obrigações fiscais do cliente (seja particular ou corporativo), designadamente em sede de tributação sobre o rendimento e de tributação incidente sobre património.

Já em 2021 e num contexto de crise gerado pela pandemia da COVID-19, importa preparar e estar um passo à frente face às consequências que se instalaram. No que concerne às normas e apoios à fiscalidade no imobiliário, que alterações com impacto tanto a nível das empresas como dos particulares se podem esperar? De que forma tal afetará o mercado imobiliário?
Desde logo, urge modificar o rumo que o legislador tem vindo a seguir em algumas das mais recentes alterações legislativas. Com efeito, na esteira da consolidação das finanças públicas assente, inicialmente, na execução do Programa de Ajustamento Económico e Financeiro acordado entre o Governo português e a Troika, o setor imobiliário acabou por tornar-se um dos principais propulsionadores da recuperação económica e financeira verificada nos últimos anos, quer através da reentrada no setor de fortes investimentos internacionais – altamente geradores de liquidez e de emprego e que em muito contribuíram para o robustecimento do setor bancário em Portugal conferindo-lhe outro músculo e elasticidade no financiamento e no apoio a empresas e a particulares –, quer por via do assinalável crescimento da arrecadação de receita fiscal motivado pela dinâmica do mercado imobiliário e o incremento no volume de transações. No entanto, e mau grado o efeito de arrefecimento do mercado de que o atual contexto pandémico tem sido responsável, aquilo a que presentemente assistimos em termos de iniciativa legislativa é a tomada de medidas cegas e/ou sem qualquer visão estratégica, tais como: (i) o agravamento exponencial de IMI e de IMT (incluindo o fim de eventuais isenções ou reduções em IMT e de suspensões em IMI) sempre que o adquirente do imóvel seja uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade domiciliada em paraíso fiscal, independentemente de este tratar-se de jurisdição com a qual Portugal celebrou acordo de dupla tributação internacional (ADT) ou mantém acordo de troca de informações (ATI) em matéria tributária, ou, ao invés, tratar-se de jurisdição caracterizada pela total opacidade no que tange aos movimentos de capitais – norma que constituirá um forte inibidor de projetos de investidores e de fundos estrangeiros em Portugal, sendo certo que impactará, designadamente, em cerca de 40% dos fundos internacionais presentemente a atuar no nosso país, mercado que, sublinhe-se, representa no seu total cerca de 30 mil milhões de euros por ano, dezenas de milhares de postos de trabalho e uma elevada receita tributária para o Estado; e ainda (ii) a limitação à atribuição de «Vistos Gold» nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e zonas do litoral a partir de 1 de julho de 2021 – medida que, para além de absurdamente inoportuna, acabará por fazer disparar os preços no imobiliário em regiões em que a oferta de produto é bem mais exígua e o poder de compra é manifestamente inferior ao das duas maiores cidades do país, e sendo que, segundo o nosso entendimento, em lugar da supradita limitação, seria bem mais razoável delinear-se uma estratégia verdadeiramente eficaz de criação de habitações a custos controlados naquelas duas grandes áreas metropolitanas. Por conseguinte, dir-se-ia que serão bem-vindas quaisquer medidas que permitam restabelecer quer a confiança, quer a noção de estabilidade legal e fiscal no médio e longo prazo (aspeto cronicamente criticado, nomeadamente por institucionais e por outros investidores internacionais), bem como iniciativas que visem a criação de mecanismos e de regulamentação que fomente o acesso dos particulares ao mercado habitacional.

Assim, nesta fase complexa, como tem apoiado na definição de estratégias de investimento e na seleção do modelo empresarial ou de negócio mais adequado às pretensões de cada cliente/investidor? Quão impactante se tornou a pandemia nestas estratégias de investimento? Certamente, houve um reajustar das mesmas…
Num contexto em que as margens brutas de negócio são tendencialmente menos lisonjeiras, o peso quer da fiscalidade, quer dos gastos de financiamento tornam-se ainda mais críticos no processo de qualificação e da tomada de decisão. Nesse sentido, o que nós passámos a fazer é assessorar o cliente/investidor na construção de um business plan para um horizonte temporal de 5 a 10 anos, com uma ou várias abordagens no que tange ao modelo de investimento, dependendo da envergadura e/ou do nível de complexidade do projeto, e com o apuramento dos quantitativos anuais de EBITDA, de resultados antes de impostos e de yield líquida para o investidor.

Tendo em conta todas estas alterações no setor para 2021, como prevê que o mercado imobiliário português se continue a destacar no estrangeiro?
Assumindo os constrangimentos que têm vindo a ser colocados aos investidores internacionais pelos impulsos legislativos mais recentes – alguns dos quais enunciados supra –, estes irão decerto começar a refrear as suas pretensões de investimento imobiliário em Portugal, até que o espectro normativo e o quadro fiscal voltem a ser mais apelativos.
Porém, o nosso país é reputado de ter, e de ser, um dos melhores contextos geográficos, meteorológicos, gastronómicos e de estabilidade social em todo o mundo, fatores de enorme atratividade para o mercado residencial, nomeadamente no segmento de luxo, o qual, estamos em crer, continuará a ser um importante foco de interesse para os investidores internacionais, particularmente em sede de projetos de construção (de raiz) e promoção imobiliária.
Por seu lado, no que tange ao segmento turístico e da hotelaria, e levando em linha de conta a natural insegurança que irá perdurar durante algum tempo na mente das pessoas no que se refere ao turismo mais cosmopolita e à maior densidade populacional dos grandes centros urbanos, é expectável que venha a existir um aumento considerável no investimento e na geração de unidades hoteleiras e turísticas em zonas menos povoadas do litoral e, sobretudo, do interior do país.