Na sequência da recuperação sentida no trimestre anterior, o investimento em imobiliário comercial em Portugal acelerou consideravelmente no 3º trimestre deste ano, somando €583 milhões investidos. Este montante iguala o volume de investimento captado em toda a primeira metade do ano e coloca a atividade anual em €1.173 milhões, apura a JLL no seu mais recente Market Pulse, o estudo trimestral desenvolvido pela consultora com a análise ao comportamento dos setores de investimento e de ocupação nas áreas de escritórios, retalho e habitação.

Pedro Lancastre, diretor geral da JLL, sublinha o bom desempenho do mercado no 3º trimestre, notando que “mesmo incluindo o período de verão, naturalmente menos dinâmico, os últimos três meses geraram 50% de todo o investimento acumulado no ano”. Na sua opinião “este é um excelente sinal para a reta final do ano, pois comprova o apetite dos investidores e o seu maior otimismo, bem como a credibilidade de Portugal no mapa internacional de investimento, onde existe muita liquidez disponível. Mesmo tendo atravessado um início de ano conturbado, com um novo confinamento, o mercado imobiliário tem condições de retomar os seus níveis de atividade pré-Covid, que nos últimos anos foram muito robustos.”

“Mantendo este ritmo de aceleração e considerando a maior apetência dos investidores para diversificarem os seus alvos de investimento quer no tipo de imóveis quer nas localizações, possivelmente alcançaremos no final do ano os €2.500 milhões transacionados”, defende ainda Pedro Lancastre. “Nos escritórios, também tudo se alinha para superarmos a ocupação do ano passado e na habitação as vendas têm surpreendido, com novo recorde de transações e preços sólidos. O retalho, naturalmente, tem recuperado mais lentamente, mas também está no bom caminho”, diz ainda o diretor geral da JLL.

O Market Pulse da JLL, referente ao 3º trimestre, conclui que 50% do investimento em imobiliário comercial diz respeito a negócios concretizados nos últimos três meses. Os escritórios concentram 50% do investimento anual, num total de €582 milhões, seguidos pelo imobiliário hoteleiro, com uma quota de 22% equivalente a €256 milhões, e do setor de alternativos, que captou 18% do montante investido, num total de €218 milhões. As yields prime mantêm-se estáveis em todos os setores, atingindo mínimos históricos nos escritórios (4,00%), comércio de rua em Lisboa (4,25%) e em industrial & logística (5,75%). Na ocupação, os escritórios chegam ao final do 3º trimestre com 80.650 m² tomados em Lisboa, reduzindo a cada trimestre o diferencial face ao ano passado e abrindo boas perspetivas para que a atividade do 4º trimestre possa colocar o take-up anual acima de 2020, quando a atividade ficou em torno dos 140.000 m². A retoma na ocupação é acompanhada de uma estabilidade nas rendas. No segmento de retalho, a recuperação da economia, com aumento do consumo, abre boas perspetivas para o desempenho operacional das lojas. Apesar das restrições que o comércio sentiu no último ano e meio, devido à pandemia, as rendas têm permanecido transversalmente estáveis, apenas com pequenos ajustes em zonas prime ao mesmo tempo que estão a emergir novas localizações de retalho em núcleos residenciais. Na habitação, mais do que a resiliência que marcou o primeiro ano de pandemia, o tempo é de vitalidade acrescida. O volume de vendas residenciais está agora alinhado com os níveis recorde atingidos no final de 2019, registando-se uma forte procura quer por parte dos compradores nacionais quer dos internacionais, os quais representam 42% nas vendas no acumulado do ano. O mercado continua a pautar-se pela falta de oferta e os preços mantêm a tendência de subida, embora o crescimento seja agora mais lento. Destaque para a emergência de novas zonas residenciais, onde é possível a aquisição de produtos com características exclusivas a preços mais baixos do que no centro da cidade.

 PRINCIPAIS INDICADORES MARKET PULSE JLL – T3 2021

 INVESTIMENTO

• O montante transacionado em imobiliário comercial ascendeu a €583 milhões no 3º trimestre, dos quais 53% dizem respeito à transação de ativos de escritórios e outros 41% de ativos hoteleiros.
• Uma das maiores transações do trimestre diz respeito à venda de um portfolio de 15 edifícios de escritórios na Quinta da Fonte, por €150 milhões. No segmento de escritórios destaca-se ainda a venda do edifício JQ1, na zona Oriental de Lisboa, por €98 milhões.
• No setor hoteleiro, a transação de vários ativos de primeira linha, como os hotéis Tivoli Vilamoura e Carvoeiro, por €148 milhões, provam que este mercado está a recuperar a bom ritmo depois da quebra do turismo.
• As yields prime mantêm-se estáveis, atingindo níveis mínimos em vários setores. Casos dos escritórios, em 4,0%, e o no comércio de rua em Lisboa (4,25%), bem como em Industrial & Logística (5,75%). Nos centros comerciais as yields estão em 5,25% e nos retail parks em 6,5%.

ESCRITÓRIOS

• No 3º trimestre o take-up em Lisboa ascendeu a 25.500 m² num total de 39 operações, atividade que fica 41% acima do mesmo período de 2020.
• Neste período, a zona 7 (outras zonas) foi a mais dinâmica, com 36% do take-up trimestral devido a uma operação de cerca de 7.000 m² para ocupação imediata. Ainda assim, é o Parque das Nações (zona 5) que lidera em termos anuais. Do lado da procura, é liderada pelo setor de TMT’s & Utilities, com 46% do take-up trimestral, igualmente predominando o acumulado anual, com 42%.
• A taxa de disponibilidade aumentou para cerca de 8%
• Em geral, as rendas estão estáveis, atingindo 24€/m²/mês no prime CBD e oscilando entre os 16€ e os 20€ nas restantes zonas
• Estão em pipeline cerca de 35.900 m² para 2021, distribuídos por 5 edifícios.

RETALHO

• Observa-se uma recuperação da economia e, por conseguinte, do consumo. Contudo, a expansão da atividade no setor de imobiliário de retalho permanece limitada pela falta de produto em algumas zonas.
• Estão a emergir novos espaços de retalho em zonas residenciais, sobretudo num modelo de comércio de conveniência que reflete a maior apetência dos consumidores pela compra de proximidade devido aos novos hábitos de consumo que surgiram com a pandemia.
• As rendas prime mantêm-se estáveis, verificando-se pequenos ajustes no comércio de rua na Avenida da Liberdade, Baixa e Cais do Sodré, que rondam -5 a -10%. O Chiado continua a estabelecer o máximo do mercado no comércio de rua, com uma renda de 130€/m²/mês. Nos centros comerciais a renda prime é de 115€/m²/mês e nos retail parks de 12€/m²/mês.

HABITAÇÃO

• Continua a existir uma elevada atividade de vendas ainda em planta, o que reflete um mercado com falta de oferta num contexto de forte procura.
• Os compradores internacionais agregaram 52% das vendas no 3º trimestre, no âmbito da atividade dinamizada pela JLL. Os níveis de procura alinham com os máximos do 4º trimestre de 2019.
• Há um abrandamento no ritmo de subida dos preços.
• À medida que o centro da cidade tem preços em patamares mais caros e produtos nos segmentos mais elevados, emergem diversas zonas com uma oferta de grande qualidade a preços mais acessíveis. Além disso, há maior apetência por zonas secundárias onde é possível adquirir casas maiores a preços inferiores, uma relocalização que também veio ser possível para muitas famílias devido aos novos modelos de trabalho. Entre as zonas emergentes destacam-se Alcântara e Marvila, em Lisboa, e Oeiras na Área Metropolitana.
• Os valores prime de zonas como Chiado/Príncipe Real, Lapa/Estrela e Avenidas Novas aumentaram ligeiramente. O Chiado e a Avenida da Liberdade continuam a liderar neste segmento, com preços na ordem dos 10.500€/m². Nas restantes zonas da cidade, os preços atingem um máximo de 7.000€/m², sendo que os eixos Norte e Oriental apresentam os valores menores, na ordem dos 3.500€/m² a 5.000 €/m².