Fim dos Vistos Gold: Como fica o mercado português?

João Ricardo Nóbrega, Sócio da RSA – Raposo Subtil e Associados, uma sociedade de advogados com um olhar atento sob a atualidade do mercado nacional e internacional, abordou em entrevista à Revista Pontos de Vista as desvantagens claras da decisão por parte do Governo em colocar fim aos Vistos Gold. Saiba tudo.

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A RSA – Raposo Subtil e Associados, é uma sociedade de advogados que afirma a sua ambição num modelo de advocacia global, com uma experiência expressiva no mercado internacional e, bem assim, assessorando clientes estrangeiros que decidem investir em Portugal. Quais as áreas ou setores que atualmente aqueles privilegiam?

A RSA tem uma vasta experiência na assessoria a clientes estrangeiros, quer institucionais, quer individuais, que investem em Portugal, sendo os setores de imobiliário, turismo, corporate, financeiro e capital de risco os mais procurados. No que concerne ao setor imobiliário, em particular, podemos constatar que o mercado imobiliário português tem sido especialmente atraente para investidores estrangeiros, com destaque para os segmentos residenciais, turísticos, escritórios e comerciais. Neste domínio, os clientes institucionais, nomeadamente fundos de investimento imobiliário e de private equity, procuram oportunidades de investimento que ofereçam um retorno elevado a longo prazo, bem como segurança e estabilidade. Relativamente aos investidores privados, são vários os drivers que motivam a decisão de investir no nosso país, mas diria, em síntese, para além daqueles que decidem mudar-se para Portugal, tendo em conta o clima ameno, a segurança, o custo de vida relativamente baixo, importa destacar os investidores que vêm no nosso mercado imobiliário um refúgio e alternativa para diversificação de portefólios, sobretudo aqueles que são oriundos de geografias mais conturbadas, e bem assim, movidos pelo interesse nos programas governamentais de incentivo ao investimento estrangeiro, designadamente o programa de Residente Não habitual e o Golden Visa.

A Área de prática de Imobiliário da RSA dispõe de serviços especializados de assessoria na contratação, com apoio à negociação e formalização para aquisição, assessoria em contratos de arrendamento, entre outros. Que fatores diferenciam estes serviços prestados pela Sociedade, no mercado?

Julgo que a assessoria prestada pela área de prática de Imobiliário da RSA distingue-se pela sua abordagem personalizada e focada no cliente. Por via do conhecimento profundo do mercado imobiliário e vasta experiência em lidar com transações imobiliárias complexas, podemos assegurar um serviço de aconselhamento jurídico especializado e de alta qualidade, apoiando os clientes desde a negociação até à  formalização do contrato. Procuramos sempre trabalhar em estreita colaboração com os clientes para entender as suas necessidades e encontrar soluções personalizadas para os seus problemas. Acreditamos que a nossa abordagem especializada, proativa e criativa nos diferencia da concorrência e nos permite fornecer soluções jurídicas inovadoras e eficazes.

Ao longo dos anos, a RSA tem assessorado vários projetos, nomeadamente no que respeita a Vistos Gold – um programa que autoriza a residência para atividade de investimento, concebida a nacionais de Estados que não integrem a União Europeia. Que proveitos Portugal tem colhido deste programa até então?

Deixando de lado as polémicas envoltas sobre o programa, em especial, nas suas componentes mais ideológicas ou políticas, desde a sua criação em outubro de 2012, o programa “Golden Visa” permitiu a captação de um investimento total no valor que ascende a 6,8 mil milhões de euros, sendo inegável que tem trazido vários benefícios para Portugal. Um especial destaque para a reabilitação urbana, sobretudo nos centros das principais cidades, que antes do programa estavam em estado degradado e obsoleto. Além disso, o programa foi fundamental para a recuperação da economia portuguesa em momentos de depressão económica, como a crise das dívidas soberanas que afetou o país na época da criação do programa e, mais recentemente, na crise económica causada pela pandemia da Covid-19, guerra na Ucrânia, inflação e aumento das taxas de juros.

Outro benefício a destacar, contrariamente ao que é referido pelos opositores deste regime, o programa gerou centenas de empregos indiretos, sobretudo no setor da construção civil, que tem um peso muito importante para o PIB português. Esses postos de trabalho foram criados através dos investimentos realizados pelos investidores estrangeiros, que impulsionaram a construção de novos edifícios e a renovação de imóveis existentes. Por fim, de sublinhar, mais recentemente, a dinamização do mercado de capitais por via do investimento em fundos de capital de risco que investem em diferentes setores do tecido empresarial português, como turismo, saúde, tecnologia, inovação e agricultura. Esses investimentos contribuíram para o desenvolvimento de novos projetos e empresas em Portugal, aumentando a competitividade do país a nível internacional e reforçando o segmento private equity.

Face à experiência da RSA nos processos que concretizou, quão legítimo é afirmar que todos os beneficiários criaram ligações económicas com Portugal e com parceiros portugueses? Que vantagens esta ligação tem tido, nomeadamente na economia nacional?

O nosso trabalho de assessoria aos clientes estrangeiros que investiram em Portugal através do programa Golden Visa permitiu-nos constatar que, de facto, estes investidores criaram importantes ligações económicas com o nosso país. Com efeito, muitos dos nossos clientes, na estruturação dos respetivos investimentos, optaram por constituir sociedades e outros veículos de investimento, fizeram Joint Ventures com promotores locais, contrataram prestadores de serviços, sobretudo no setor imobiliário, nomeadamente mediadores, arquitetos, engenheiros, contabilistas, entre outros. Adicionalmente, muitos destes investidores e suas famílias mudaram-se, efetivamente, para Portugal, dando um contributo importante para a economia portuguesa através do seu consumo, compra de bens e serviços, pagamento de impostos e ainda, de uma forma geral, enriquecem a cultura e sociedade portuguesas, conhecida por acolher, de forma afável, os  imigrantes oriundos das mais variadas geografias.

Apesar de ser um programa bem-sucedido, o Governo determinou o fim dos Vistos Gold para obtenção de autorização de residência em Portugal, admitindo ser “uma medida para combater a especulação imobiliária”. Como observa esta decisão?

A meu ver, a medida proposta pelo governo de revogar o programa “Vistos Gold” como forma de combater a especulação imobiliária pode, ou melhor, não será, eficaz para resolver o problema da habitação. De facto, parece-me uma clara precipitação, norteada sobretudo por questões políticas, desprovida de fundamentação técnica/científica. De salientar que não foi apresentado qualquer estudo técnico que comprove a relação entre a crise habitacional e a implementação do programa ARI, e também não se demonstrou, na proposta legislativa, como o final do Golden Visa poderá impactar positivamente na inversão da subida dos preços das casas e no aumento da oferta de habitação acessível.

É importante sublinhar, conforme referi anteriormente, que o programa atraiu um investimento total de 6,8 mil milhões de euros desde a sua criação em 2012, sendo que a aquisição de ativos imobiliários correspondeu a 6,1 mil milhões de euros. No entanto, as aquisições de imóveis realizadas pelos investidores ARI correspondem apenas a 0,6% do volume total de transações de casas em Portugal durante o período de duração de todo o programa. Note-se, neste particular, que apenas 2% e 0,9% das transações ocorridas em Lisboa e Porto, respetivamente, correspondem a investimento “Golden Visa”. Acresce que, o segmento de investimento target do cliente que procura uma autorização de residência (mínimo de 500 mil euros) é completamente diferente dos valores médios de investimento que estão em causa quando discutimos o problema da crise habitacional do país!

Em suma, o fim do programa pode não ter o impacto desejado no combate à subida dos preços das casas, como ficou demonstrado no ano de 2022, onde, como é sabido, já não era possível investir em imóveis residenciais nas grandes cidades e litoral e, ainda assim, de acordo com os dados do INE, foram transacionadas 167.900 habitações tendo os preços das casas subido 12,6%. Além disso, o problema da subida de preços na habitação não se deve ao programa ARI, mas sim à falta de oferta em relação à procura, resultado da pouca construção de habitação nos últimos anos e outros fatores como a subida dos preços dos materiais de construção, a carga fiscal elevada, os atrasos nos processos de licenciamento, entre outros.

Muitos olham para esta «não continuidade» com preocupação e consternação. Em que medida esta decisão pode trazer instabilidade a um mercado que, face aos desafios globais, já tem vindo a sentir um momento de incerteza?

A proposta de acabar com o programa ARI em Portugal sem prever um período de phase out vai, seguramente, afetar negativamente os investidores e promotores que já investiram, designadamente em projetos imobiliários e turísticos no país, violando as suas legítimas expectativas e prejudicando a credibilidade internacional de Portugal. Além disso, a medida pode ser inconstitucional relativamente à vacatio legis proposta, porquanto prevê um efeito retroativo, salvaguardando-se, apenas, os pedidos de concessão de autorização de ARI que se encontrem a aguardar decisão junto do SEF a 16 de fevereiro de 2023. De igual modo, no processo de renovações ARI, são alteradas as regras para aqueles que já têm autorização de residência temporária, impondo-se a contratação forçada de um arrendamento habitacional, com duração não inferior a 5 anos, para que os investidores possam ver aprovadas as respetivas renovações.

Parece-nos, pois, uma medida ferida de inconstitucionalidade, por ofensa ao direito de propriedade privada. Naturalmente que a proposta deveria contemplar um período de transição e considerar os investimentos já realizados pelos investidores ARI e promotores locais, a fim de minimizar os efeitos negativos sobre o mercado e respeitar os princípios de segurança jurídica e proteção da confiança. Acresce que, o fim deste programa na forma como foi proposto, vai levar os investidores estrangeiros a redirecionar os seus investimentos para outros países que ainda possuem programas de residência semelhantes, para além de, previsivelmente, irá gerar uma onda de processos contenciosos movidos contra o Estado.

Como perspetiva, assim, o mercado nos próximos meses? Estaremos no caminho correto ao acabar com os Vistos Gold? Que impacto terá em Portugal esta decisão?

Conforme referi, o anúncio da proposta do governo para acabar com o programa ARI, já gerou graves preocupações no setor imobiliário, quer da parte dos investidores estrangeiros, quer da parte dos promotores locais, que já investiram capitais próprios e contrataram financiamento bancário para desenvolver e concluir os respetivos projetos imobiliários. O mercado será afetado devido à violação grave das legítimas expectativas de todos os envolvidos, sendo o principal bem afetado o valor da confiança e a própria credibilidade de Portugal no contexto internacional, constituindo ambos, fatores críticos para a atração do investimento. É importante que o governo português considere cuidadosamente as consequências de suas decisões e trabalhe em estreita colaboração com o setor imobiliário e turístico, para encontrar soluções adequadas para os desafios atuais.

Quais seriam, então, as alternativas ao terminus do programa, em face de todas as contestações e críticas apontadas pelo próprio governo?

É importante sublinhar que o programa Golden Visa não se limita apenas ao investimento imobiliário e existem outras modalidades de investimento disponíveis que podem ser exploradas e potenciadas para impulsionar a economia do país. Atribuir títulos de residência para atividades de investimento já existentes, como a criação de postos de trabalho, o apoio à produção artística e cultural, a recapitalização de empresas e a capitalização societária nacional através de fundos de capital de risco em setores estratégicos, como tecnologia, florestas, agricultura, saúde, investigação científica, energias alternativas, entre outros, pode ser uma forma de manter o programa e promover o crescimento económico. Ou seja, o programa deve ser repensado, de forma profunda, em reflexão conjunta entre o governo e os principais players representativos do mercado e da indústria, eliminando os aspetos que, comprovadamente têm um efeito menos positivo e direcioná-lo para áreas que são essenciais para o país.

Com efeito, é possível reconfigurar o programa para que ele ajude a solucionar a crise habitacional que assola o país. Em vez de ser visto como um problema, o Golden Visa pode, e deve, fazer parte da solução! Por exemplo, seria possível investir em projetos habitacionais que exigissem que os imóveis fossem afetos ao arrendamento habitacional de médio/longo prazo (built to rent), ou em unidades de participação em fundos de investimento imobiliário direcionados para o programa de Construção Acessível, tendo o Estado, ab initio, como cliente final, utilizando, para o efeito, os fundos do PRR. Esses imóveis seriam posteriormente disponibilizados no mercado de habitação e arrendamento acessível, resultando numa situação win-win, dado que se mitigava o risco para os promotores imobiliários (a troco de uma eventual redução nas margens, mas, certamente aceites pelo tipo de perfil de investidor em causa) e, por outro lado, aumentava-se o nível de oferta de habitação acessível, fosse por via de venda ou arrendamento.