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Arrendamento (in)acessível

Em boa verdade, a Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH) e a Lei de Bases da Habitação proposta pelo Partido Socialista faz depender o financiamento para a execução da política nacional de habitação de múltiplas engenharias financeiras, inclusive com recurso a fundos de investimento e à captação de investimento privado, o que desresponsabiliza o Estado de verdadeira e expressiva afetação de capital, deixando esta questão, que é de suma importância, dependente e refém das vontades e interesses da iniciativa privada e do mercado, contribuindo para agravar as condições permissivas da financeirização da habitação.

E ainda que se reconheça no discurso oficial e nos preâmbulos das leis, o imperativo de dinamizar o mercado de arrendamento, a verdade é que entre o discurso, a legislação, e os atos e as práticas, evidenciam-se múltiplas contradições e uma grande falta de vontade política para realmente alterar o quadro existente nesta matéria. Ao invés da sua dinamização, do aumento da oferta, de melhor qualidade e de rendas comportáveis, optou-se e manteve-se uma política que não pretende regular o mercado, sendo manifesto e estando demonstrado que esta resposta, como era expectável, resulta numa oferta insuficiente e em rendas elevadas.

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) foi lançado no âmbito da NGPH com o intuito de estimular o setor privado a colocar no mercado fogos com rendas mais acessíveis para os arrendatários, em troca de benefícios fiscais para os senhorios. O programa permite que os senhorios beneficiem de uma isenção total de impostos sobre os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no PAA, em sede de IRS e de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC), desde que a renda seja inferior a 20% dos preços de mercado e os arrendatários não tenham de suportar uma taxa de esforço superior a 35%. O grande problema é que o mercado se encontra de tal forma sobreaquecido, que mesmo valores 20% abaixo do mercado, continuam a ser inacessíveis para a família média portuguesa. Os tetos máximos para os valores das rendas praticadas ao abrigo do PAA são sensíveis à diferenciada geografia do país, mas quando o salário médio mensal em Lisboa ronda os 950 euros, não é compatível com “acessível” que o teto máximo para arrendar um T1 na capital seja de 900 euros.

Extrai-se que os nossos sucessivos Governos insistem em não cumprir as suas obrigações de definir e praticar uma política de habitação em conformidade com a Constituição da República, claramente demonstrado na insuficiência de propriedade pública para arrendamento, na indefinição e aplicação de políticas de intervenção no mercado e de programas de reabilitação e construção públicas com vista a uma maior oferta para arrendamento e a um preço comportável para as famílias.

Temos insistido em medidas que reforcem o papel de intervenção do Estado, não como mero gestor e incentivador, mas como construtor e executor, como principal agente na promoção do mercado de arrendamento, por exemplo, evitando a alienação de propriedade pública com vocação habitacional, alocando a existente, mesmo que dispersa, a bolsas de arrendamento acessível dirigido às populações mais vulneráveis.

No sentido de uma fiscalidade sobre as rendas habitacionais mais adequada à função social da habitação arrendada, propusemos que se adotasse um escalonamento e taxas idênticos ao escalonamento e taxas do IRS que incidem sobre os rendimentos do trabalho e pensões. Para o efeito, passaria a calcular-se a renda sobre o metro quadrado da casa, escalonando esse valor. Exemplificando, uma renda de dois euros o m2 poderia estar isenta de IRS, uma renda de 30 euros o m2 poderia pagar a taxa máxima de IRS que é de 48%.

Sem a vontade política e a tomada de decisão séria e esclarecida necessária para alterar as regras do mercado e implementar estas medidas que propomos, o mais provável é que o PAA acabe por morrer na praia e assim continuemos com um mercado de arrendamento instável, precário e desacreditado.

Opinião de Luís Mendes, membro da Direção da Associação dos Inquilinos Lisbonenses

O direito de preferência para os inquilinos

Tardiamente, e objeto de pedido de inconstitucionalidade pelo PSD e CDS, a Lei nº 64/2018 de 29 de Novembro, veio alterar o artº 1091º do Código Civil, que regula o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado para habitação há mais de dois anos.

Esse direito passou a ser extensível a prédio que não esteja constituído em propriedade horizontal, havendo nestes casos condições e procedimentos diferenciados.

Sinteticamente, o direito de preferência ganho pelos inquilinos pode ser exercido sobre o locado arrendado correspondente à sua quota-parte face ao valor total da venda. Além disso, os inquilinos do prédio que assim o pretendam podem também exercer o seu direito de preferência em conjunto adquirindo a totalidade do imóvel em compropriedade. Perante cada situação os inquilinos devem procurar o necessário apoio especializado.

Esta alteração legislativa pretende combater as vendas em conjunto de vários edifícios com preço sobre a sua totalidade que, deste modo, tenta inviabilizar o exercício do direito de preferência por parte dos inquilinos. Para tal têm invocado um pretenso “prejuízo apreciável” se o negócio não se realizar em conjunto. Exemplo disso foram as vendas recentes de prédios que eram da Fidelidade e do Novo Banco, que impediram os inquilinos que o desejavam de exercer este direito.

Os vendedores futuros vão ter de justificar a venda dos prédios em conjunto, indicar os valores atribuídos aos imóveis e o preço de cada locado, bem como demonstrarem a existência de “prejuízo apreciável” para poderem impedir o exercício do direito de preferência pelos inquilinos.

Sem justificação plausível, a lei não teve em consideração os inquilinos não habitacionais, não lhes conferindo igual direito, quando esse direito era reconhecido anteriormente.

Foi uma alteração legislativa satisfatória para os inquilinos habitacionais. Não o foi, pelo contrário, para os inquilinos não habitacionais.

Mas os problemas da habitação não se ficam pelo direito de preferência. São mais vastos e mais graves. Têm a ver com os despejos resultantes da atual lei do arrendamento, a precariedade contratual, os baixos rendimentos das famílias, o desvio de casas para o turismo e hotelaria, a insuficiência da oferta, os elevados preços, a especulação, a ausência de investimento público e de intervenção e regulação do mercado.

Recorrentemente, a AIL apresenta à Assembleia da República e ao Governo propostas fundamentadas para a resolução da situação habitacional e do arrendamento.

Quer-se a intervenção e a responsabilização do Estado e dos Municípios no investimento público, na fiscalização da conservação dos edifícios e dos prédios devolutos, na regulação e gestão do arrendamento.

Insiste-se na imprescindível estabilidade contratual do arrendamento, habitacional e não habitacional, com a garantia de cumprimento de um período contratual inicial mínimo de três anos e de cinco anos com renovação automática por iguais períodos.

Pretendem-se garantias contratuais de cumprimento das obrigações assumidas pelas partes e a institucionalização de seguros de renda e multirriscos obrigatórios para senhorios e inquilinos, acabando-se com cauções, fiadores e outras garantias.

Implementar-se uma fiscalidade que taxe as rendas com os mesmos escalões do IRS, trate de igual modo senhorios e inquilinos nas deduções e benefícios, agrave o IMI dos prédios devolutos, em mau estado de conservação ou desviados da finalidade para que foram construídos e licenciados.

Atribuir-se ao Balcão Nacional do Arrendamento outras valências e poderes, deixando de ser o balcão dos despejos, como entidade reguladora do mercado, gerindo uma plataforma para o registo obrigatório do arrendamento, dirimindo litígios, entre outros.

Exigia-se que o Orçamento do Estado para 2019 atribuísse verbas superiores para a habitação, o que não sucedeu, o que terá repercussões negativas no setor e responsabilidades acrescidas para o Governo e Assembleia da República.

Impõe-se a adoção urgente de uma Lei de Bases da Habitação e de uma nova Lei do Arrendamento.

Opinião de Romão Lavadinho, Presidente da ASSOCIAÇÃO DOS INQUILINOS LISBONENSES

As alterações às leis dos despejos

Em 2011, a apresentação do PEC IV, pelo então Governo do PS, a posterior intervenção da Troika e a assinatura do memorando de entendimento, seguindo-se os projetos do Governo do PSD/CDS para alteração da legislação do arrendamento, desencadeou um importante movimento de contestação às intenções de retirada de direitos, de atualizações de rendas para valores excessivos e incomportáveis, de ataque aos mais idosos e carenciados, de desestabilização contratual, de despejos, de inviabilização de atividades económicas, sociais e culturais.

A AIL desde logo contestou as intenções destes projetos políticos de alteração da legislação do arrendamento, apresentando propostas alternativas claras, exequíveis e acima de tudo respeitadoras dos direitos dos arrendatários e tendo em consideração os interesses da propriedade.

Cumpre destacar a ação dos serviços jurídicos e administrativos da AIL, logo após a entrada em vigor das alterações ao NRAU, em Novembro de 2012, Leis 30, 31 e 32/2012, no apoio e atendimento de cerca de dez mil associados e o tratamento dos processos de atualização de renda desencadeados pelos senhorios, que no presente ainda decorrem.

Foram seis anos de intensa atividade em defesa dos interesses e direitos dos inquilinos, com a realização de dezenas de sessões de esclarecimento, de agregação e ação comum de diferentes associações e organizações de representantes dos interesses dos arrendatários, de assembleias e de concentrações de inquilinos na rua, de conferências e debates, de entrevistas e declarações na comunicação social, de contínua intervenção junto do poder político e da administração, no sentido de se corrigir e alterar aquela legislação dos despejos, de se elaborar novas leis que respeitem os direitos das partes, que dinamizem e credibilizem o mercado de arrendamento.

A Conferência sobre Habitação, Arrendamento e Propriedade Urbana – Implicações Económicas e Sociais, promovida pela AIL em 7 de Novembro de 2014, por ocasião do seu 90º Aniversário, com a participação de especialistas, de políticos, de dirigentes associativos de organizações nacionais e internacionais, de inquilinos e senhorios, de imobiliários e do ministro da tutela, debateu amplamente os problemas relacionados com a habitação, tendo-se recolhido pistas e perspetivas para a elaboração de propostas que a AIL veio a consolidar e apresentar.

É incontestável que também em resultado da intervenção da AIL, em conjunto com outras Associações e Organizações e das propostas apresentadas em maio de 2016, a Assembleia da República aprovou em maio de 2017 algumas alterações à legislação do arrendamento, das obras profundas e de proteção ao arrendamento das lojas históricas e de outras instituições, que têm inegável importância no presente, para os interesses e direitos de milhares de inquilinos.

Sendo alterações relevantes que trazem maior proteção aos inquilinos mais idosos e mais carenciados, às lojas históricas e outras instituições de natureza social e cultural são, contudo, insuficientes e aquém das necessidades e expetativas, uma vez que se mantém o quadro geral, permanecendo a necessidade da sua revogação, estudo e produção de nova legislação.

Cumprir o Artigo 65º da Constituição da República Portuguesa, que afirma ser a habitação um direito das famílias portuguesas e em que as rendas devem ser de acordo com o rendimento do agregado familiar, é o desiderato que move a AIL e que o Estado, em resultado das políticas dos governos, de forma displicente e criticável, não se tem aplicado em cumprir e fazer cumprir.

A AIL manter-se-á concordante, constante e fiel com a sua história de 93 anos de representação e defesa dos direitos e interesses dos utilizadores de habitação, pugnando por uma nova legislação, pela dinamização do arrendamento e o aumento da oferta em quantidade e qualidade, por rendas de acordo com os rendimentos das famílias e ajustadas à rentabilidade da propriedade, pela conservação regular e reabilitação do edificado, por uma fiscalidade compaginada com a função social da habitação, criticando a mercantilização e a financiarização da habitação e a especulação fundiária e imobiliária.

A AIL continuará a intervir em todos os planos da vida política, económica e social em prol de uma habitação digna para todos quantos vivam ou queiram viver em Portugal.

Opinião de Romão Lavadinho, Presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL)

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