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JPS GROUP lança boutique de investimento

A JPS Real Estate Investments – JPS REI, é a novidade mais recente da JPS Group e o mote da abertura da sua boutique de investimentos. Situado na Quinta do Lambert, em Lisboa, este novo espaço tem como objetivo receber investidores e procurar novas oportunidades de negócio.

Dispondo de uma panóplia de serviços – tais como departamento de arquitetura, engenharia, marketing e comunicação, comercial, jurídico, procurement e financeiro –, a JPS REI pretende apoiar os investidores na concretização dos seus projetos oferecendo as suas valências. Uma aliança que vai desde o primeiro esboço de um projeto à sua concretização, e chave na mão dos seus clientes. O custo, numa primeira fase, é zero, uma vez que a empresa pretende ser parceiro por excelência, ganhando apenas com o sucess fee da operação.

A abertura deste espaço comercial surge ainda numa altura em que o Estado acaba de lançar o programa IFRRU 2020 (Instrumento Financeiro de Reabilitação e Revitalização Urbanas) que disponibiliza 1.400 milhões para o investimento na reabilitação urbana, e para o qual a JPS REI tem a capacidade de formalizar candidaturas. Neste sentido, já se encontra, inclusive, a aceitar candidatos que possam usufruir desta linha de financiamento à reabilitação urbana.

O programa IFRRU 2020 apoia o investimento na reabilitação urbana, de norte a sul do país e ilhas, suportado quer por fundos europeus e programas operacionais do Portugal 2020, quer por fundos provenientes de entidades como o Banco Europeu de Investimento e o Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa, e fundos da banca comercial (Santander Totta, Banco BPI, Millennium BCP e Banco Popular).

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Com este programa em vigor, a JPS REI não só pretende ser o parceiro por excelência e desenvolver projetos imobiliários, como disponibiliza todo o apoio a quem se quiser candidatar ao IFRRU e obter o financiamento necessário na reabilitação.

Britânicos continuam a comprar habitações turísticas em Portugal, apesar do Brexit

De acordo com a Confidencial Imobiliário, que gere o SIR-Turismo Residencial, aquele resultado confirma que “o Brexit não afetou negativamente a procura de habitação turística em Portugal por parte dos investidores do Reino Unido, ao contrário do que seria inicialmente expectável” com a saída do país da União Europeia.

Aquela foi a nacionalidade mais representativa entre os investidores estrangeiros, com 31% do número de transações, seguindo-se França, com 19%, e os países do norte da Europa, com 17%.

No eixo Albufeira-Loulé (Algarve Central), o mercado mais importante do Turismo Residencial em Portugal (44% da oferta imobiliária captada pelo SIR-Turismo Residencial), “os britânicos não só protagonizaram quase metade das transações de origem internacional (46%), como atingiram o ‘ticket médio’ de investimento mais alto”, com cerca de 2,1 milhões de euros por operação, realça uma informação da Confidencial Imobiliário.

Aquele valor quase duplica relativamente aos 1,1 milhões de euros investidos, em média, pelos chineses, o segundo país mais representativo nas aquisições internacionais naquela zona algarvia (com 13%).

A Confidencial Imobiliário destaca ainda os países do norte da Europa, com uma quota de 7% nas compras por não residentes e um investimento médio de 1,5 milhões de euros.

No total do mercado nacional de Turismo Residencial (costa atlântica, Algarve central, barlavento e sotavento), “o ‘ticket’ médio de investimento dos compradores do Reino Unido reduziu-se no período pós-Brexit”, passando de 1,4 milhões de euros no primeiro semestre de 2016 para 1,1 milhões de euros no segundo.

Esta descida é explicada pela Confidencial Imobiliário com o direcionamento da procura britânica para casas de menor dimensão e não tanto para uma gama de produto inferior, já que, apesar da descida do ‘ticket’ médio, o preço médio unitário de compra nos dois semestres manteve-se em torno dos 3.800 euros por metro quadrado.

Segundo o diretor da Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães, citado na informação, “estes dados mostram que o investimento do Reino Unido não só não sofreu com o Brexit, como até aumentou a sua quota entre os compradores internacionais, no segundo semestre do ano”.

A consequência mais evidente do Brexit relaciona-se com a desvalorização da libra, refletindo-se na contração do valor médio de investimento pelos britânicos, que desceu entre o primeiro e o segundo semestres, embora nos ‘resorts’ entre Loulé e Albufeira o valor médio se tenha mantido, acrescenta.

O SIR-Turismo Residencial é um sistema estatístico que abrange a atividade de compra e venda de imóveis de turismo residencial, desenvolvido pela Confidencial Imobiliário em parceria com a Associação Portuguesa de Resorts (APR), com o apoio do Turismo de Portugal.

A oferta inclui ativos em primeira venda ou em revenda, enquadrados em aldeamentos turísticos, apartamentos turísticos, conjuntos turísticos/resorts, hotéis-apartamentos e outros fogos que sejam adquiridos por turistas para seu usufruto sazonal ou rentabilização.

Império Amorim estende-se do imobiliário à energia

Américo Amorim morreu na quinta-feira, aos 82 anos, estando o funeral agendado para sábado de manhã, no Mosteiro de Grijó, no concelho de Vila Nova de Gaia.

“Américo Amorim liderou o grupo Corticeira Amorim durante décadas, sendo o percursor da profissionalização, da modernização, da inovação e da sustentabilidade, tanto do grupo, como de todo o setor da cortiça”, diz a corticeira em nota hoje divulgada, prestando sentida homenagem.

empresário de Mozelos, Santa Maria da Feira – que em tempos afirmou que não se considerava “rico”, mas “trabalhador”, numa referência ao percurso que o levou desde a pequena empresa fundada pelo avô em 1870 a líder mundial no setor da cortiça – tem hoje uma atividade empresarial que vai desde a banca à bolsa, casinos, luxo, unidades turísticas e empresas petrolíferas.

Nascido em 21 de julho 1934, Américo Ferreira de Amorim terminou o Curso Geral do Comércio e ingressou na empresa de cortiça da família, cuja origem remonta a 1870, tendo participado com os seus irmãos na fundação da Corticeira Amorim, da Ipocork e da Champcork, empresas do setor dos derivados da cortiça.

Posteriormente tornou-se responsável executivo da ‘holding’ Corticeira Amorim, que controla as empresas corticeiras, e, através de outra ‘holding’ – a Amorim Investimentos e Participações – estendeu os seus investimentos aos setores da energia, do turismo e da banca, tornando-se num dos principais acionistas do Banco BIC Português e concentrando em nome individual participações sociais de relevo na Galp Energia (detém a maioria do capital da Amorim Energia, que, por sua vez, controla 38,34% da Galp Energia, SGPS) e no Banco Popular Español (que entretanto vendeu).

Atualmente, o Grupo Amorim detém posições em dezenas de empresas nos cinco continentes e em diversas áreas económicas, desde a cortiça (através da Corticeira Amorim) ao têxtil (através da centenária Gierlings Velpor, especializada em veludos e têxteis técnicos), à vitivinicultura e ao enoturismo.

Na área da cortiça, o Grupo Amorim é o líder mundial através de 78 empresas, das quais 28 são unidades industriais de transformação, estando os seus produtos presentes em mais de 100 países. A família Amorim gere áreas de floresta e montado de sobro superiores a 12.000 hectares.

Já no setor imobiliário a presença do grupo remonta aos anos 50, sendo atualmente detentor de ativos imobiliários em Portugal e Brasil, sobretudo concentrados no segmento imobiliário e turístico.

Américo Amorim detém ainda uma experiência de 30 anos no lançamento de operações no setor financeiro, num percurso que começou em 1981 como acionista fundador da Sociedade Portuguesa de Investimentos (SPI) – a primeira sociedade financeira privada em Portugal após a revolução de 1974 e que esteve na base da criação de diversas instituições financeiras em Portugal, Angola e Moçambique – e que se prolonga até hoje com participações relevantes em instituições bancárias na Península Ibérica e em África.

Em Moçambique, o Grupo Américo Amorim (GAA) lançou em agosto de 2011 um banco universal de retalho designado Banco Único e, em 2012, tornou-se acionista do Banco Luso Brasileiro, que opera no Brasil há mais de duas décadas.

O setor de bens de luxo é considerado “uma área de negócio de forte potencial futuro” onde o grupo apostou através da marca Tom Ford, criada em 2005 pelos antigos diretor criativo e o presidente executivo da Gucci (respetivamente Tom Ford e Domenico de Sole) e a cujo projeto Américo Amorim se associou adquirindo uma participação de 25% em finais de 2007.

É precisamente na área da moda que se especializou a filha mais velha de Américo Amorim, Paula, que é vice-presidente do GAA e dona das lojas de moda Fashion Clinic e Gucci, que em outubro de 2016 substituiu o pai na presidência do Conselho de Administração da Galp Energia.

A filha Marta tem também cargos no GAA e desempenha funções noutras empresas detidas pela família, enquanto Luísa, apesar de já ter passado “por todas as áreas da corticeira” — atualmente liderada pelo primo, António Rios Amorim — ficou à frente do negócio de vinhos do grupo na Quinta Nova de Nossa Senhora do Carmo e na Quinta de S. Cibrão, em Sabrosa, no Douro, num total de 250 hectares.

Cônsul-geral honorário da Hungria em Portugal, a 24 de novembro de 1983 Américo Amorim foi feito Comendador da Ordem Civil do Mérito Agrícola e Industrial Classe Industrial, a 16 de janeiro de 1997 foi feito 121.º Sócio Honorário do Ginásio Clube Figueirense e a 30 de janeiro de 2006 foi agraciado com a Grã-Cruz da Ordem do Infante D. Henrique.

Foi no ‘ranking’ de 2010 dos 500 mais ricos da revista Forbes que Américo Amorim passou a surgir como o homem mais rico de Portugal, ultrapassando Belmiro de Azevedo e ocupando a 212.ª posição entre as maiores fortunas do mundo. Na lista de 2016, o empresário surge na posição 385, uma descida de 16 lugares, apesar de a sua fortuna ter aumentado de 4,1 mil milhões de dólares para 4,4 mil milhões de dólares (3,7 mil milhões de euros).

Brasileiros superaram chineses na compra de casas em Portugal

O investimento estrangeiro na compra de activos imobiliários em Portugal cresceu 3% no segundo trimestre, face aos primeiros três meses do ano, com o Brasil a subir no ranking e os chineses a cair, revela uma estimativa da APEMIP, a associação das mediadoras imobiliárias, divulgada nesta terça-feira.

O investimento estrangeiro total, e não apenas através das autorizações de residência para investimento, mais conhecidos por vistos gold, terá representado 23% das transacções totais de alojamento para habitação entre Abril e Junho, acima dos 20% do primeiro trimestre e ligeiramente mais que em 2015 (dados provisórios), em que atingiu os 22%.

Em comunicado, Luís Lima, presidente da APEMIP, destaca o crescimento da aposta estrangeiro no imobiliário português, mas salvaguarda que este crescimento “reflecte uma ligeira contracção do mercado interno”.

A liderança do investimento tem conhecido algumas mudanças. Depois de os franceses, com 25% do investimento, terem roubado a liderança aos ingleses no primeiro trimestre do corrente ano, remetendo-os para o segundo lugar (19%), agora foi a vez de os brasileiros conquistarem o terceiro lugar aos chineses.

A alteração foi gerada por um aumento do investimento vindo do Brasil, em resultado da maior aposta em colocar capitais fora do país por causa da instabilidade política e económica. As compras dos brasileiros, que representavam 8% no primeiro trimestre, subiram para 10% no segundo.

Mas a mudança de lugares adveio, essencialmente, de uma quebra do investimento chinês, que de um peso de 13% no primeiro trimestre passou agora para 7%. A descida foi de tal forma que a China também foi ultrapassada pela Suíça, que subiu ao quarto lugar (com 8%).

Luís Lima destaca que a subida do investimento brasileiro é explicada em parte pela “crise económica, política e social que o Brasil atravessa”, referindo que só no Consulado Geral de Portugal em São Paulo são atribuídas mensalmente cerca de 800 novas cidadanias a brasileiros que assim adquirem a dupla nacionalidade, o que significa que o investimento em Portugal deverá ser ainda maior do que o contabilizado nas estatísticas, pois estes “novos portugueses” acabam por investir utilizando a nova nacionalidade”, afirma.

O investidor brasileiro que procura investir em Portugal tem idade acima dos 50 anos, está a apostar numa lógica de investimento (ou seja, compra de imóveis para arrendamento ou já arrendados) e tem revelado disponibilidade para aceitar taxas de rentabilidade mais modestas, o que não acontecia no passado.

A surpresa negativa vem do investimento chinês, que “tem vindo a diminuir, muito devido aos problemas de percepção do programa dos vistos gold,resultante de atrasos na concessão e na renovação de vistos”, declara Luís Lima. O responsável destaca ainda que também se tem vindo a registar um aumento do investimento por outros países de língua oficial portuguesa, com destaque para Angola e Moçambique.

As cidades de Lisboa, do Porto e a região do Algarve continuam a ser as zonas mais procuradas pelos investidores que querem fazer negócio com o imobiliário luso. “O Algarve continua a reunir as preferências dos investidores ingleses, enquanto Lisboa e Porto são as principais cidades procuradas por franceses ou brasileiros”, adianta o representante das imobiliárias.

Há mais dez casas da Câmara de Lisboa para arrendar, a partir de 94 euros

Desta vez são dez as habitações “com rendas inferiores aos valores de mercado” que a Câmara de Lisboa vai levar a concurso, no âmbito do Programa Renda Convencionada. Os valores mensais a pagar variam entre 94 e 262 euros.

As candidaturas para aquela que é a 11.ª edição deste programa camarário começaram no dia 1 de Agosto e prolongam-se até 15 de Setembro. As manifestações de interesse devem ser formalizadas online, através do site Re-Habitar Lisboa, no qual é possível obter informações detalhadas sobre os fogos e ver plantas e fotografias dos mesmos.

A habitação mais acessível fica na Rua do Terreirinho, na freguesia de Santa Maria Maior. Trata-se de um T1 com 21m2, que pode ser arrendado por 94 euros.

No extremo oposto surge um fogo na Travessa do Raposo, na freguesia de São Vicente. Com 59m2, este T2 tem uma renda de 262 euros.

A lista de habitações em concurso inclui ainda um T1 na Misericórdia (149 euros), um T1 no Lumiar (155 euros), um T2 em Belém (156 euros), dois T1 em Santa Clara (181 e 182 euros) e um T3 nos Olivais (201 euros).

A juntar a essas oito habitações, que de acordo com o município estão prontas a habitar, há outras duas que carecem de obras. O que está estipulado é que elas sejam executadas pelos arrendatários e comparticipadas pela câmara, até um montante máximo de mil euros. Esse valor é deduzido nas rendas a pagar ao município nos primeiros seis meses de contrato.

Estão nesta situação um T0 na Travessa dos Brunos, na Estrela (126 euros) e um T1 na Rua Castelo Branco Saraiva, na Penha de França (202 euros).

Lançado no início de 2013, o Programa Renda Convencionada vai na 11.ª edição. Segundo a câmara este programa “destina-se a agregados familiares em situação de carência habitacional que se encontram fora da abrangência do Regime de Acesso a uma Habitação Social Municipal” mas “cujos rendimentos também não lhes permitem aceder ao mercado privado de arrendamento”.

Podem candidatar-se maiores de 18 anos que “não detenham, nem nenhum dos elementos do agregado familiar, outra habitação com condições de habitabilidade e possibilidade legal de a ocupar na cidade de Lisboa”. Cada candidato pode concorrer a vários fogos e visitar previamente, entre 29 de Agosto e 2 de Setembro, as dez habitações em concurso. A atribuição das casas é feita por sorteio informático.

Na 10.ª edição, que decorreu nos meses de Abril e Maio e na qual estavam em concurso 28 habitações, registaram-se (de acordo com dados disponíveis na última informação escrita do presidente da câmara) “5795 candidaturas, efectuadas por 966 candidatos”. Na 9.ª edição tinha havido 731 candidatospara os 30 fogos disponibilizados, sendo que 60% dos candidatos tinham até 35 anos e 35% auferiam rendimentos brutos mensais entre os 500 e os mil euros.

EXPORTAÇÕES DO SETOR DE MOBILIÁRIO E COLCHOARIA CRESCEM 15% NO 1º QUADRIMESTRE DE 2016

As exportações das empresas do setor de mobiliário e de colchoaria registaram, no primeiro quadrimestre de 2016, um crescimento de 15% face ao período homólogo do ano passado.

De acordo com dados apurados pela APIMA (Associação Portuguesa das Indústrias de Mobiliário e Afins) junto do Instituto Nacional de Estatística (INE), o valor das exportações realizadas naquele período atingiu um total de €582M.

“O mercado francês, com €182M em vendas, é o principal destino das exportações do setor, tendo crescido 24% face a igual período de 2015 e alcançado uma quota de 31% do total de exportações”, revela Gualter Morgado, gestor de projeto da APIMA.

A posição de França no ranking dos principais destinos comerciais do setor é seguida de perto pela Espanha, que cresceu 26% em termos homólogos, para um volume de vendas na ordem dos €166M, correspondentes a uma quota de mercado de 29%.

Apesar do decréscimo homólogo de 19%, a Alemanha surge na terceira posição deste ranking, tendo sido responsável por um volume de vendas próximo dos €36M, equivalente a uma quota de 6% das exportações.

“Esta análise revela ainda melhorias no desempenho das exportações para o Reino Unido e E.U.A., países com crescimentos de 4% e 26%, respetivamente, quando comparados com igual período de 2015”, destaca a mesma fonte da APIMA.

Ainda segundo os dados compilados pela APIMA, importa salientar que as importações do setor registaram um crescimento de 18% face a igual período homólogo, fixando-se nos €256M, valor que assegura a continuação de um saldo superavitário da balança comercial do setor, que registou a importância de €326M. A taxa de cobertura das exportações pelas importações do período em referência é de 228%.

Recorde-se que, com os objetivos de aumentar as receitas do setor, de estabelecer a categoria ‘Mobiliário Português’ nos mercados externos e de posicionar o Made in/Made by Portugal como algo positivo, diferenciador e criador de valor, a APIMA está, desde abril de 2015, a desenvolver uma campanha de promoção internacional do setor de Mobiliário e Afins.

Através desta campanha, levada a cabo no âmbito do projeto conjunto da APIMA – Interfurniture 2015/2016 -, marca registada e criada pela APIMA com o propósito de conferir uma identidade à campanha de promoção internacional do setor, a associação já apoiou 105 empresas, que marcaram presença num conjunto de 26 ações promocionais realizadas em 8 mercados estratégicos (Espanha, Singapura, Itália, França, E.U.A., Reino Unido, Rússia e Alemanha), onde dispuseram de 264 espaços de exposição em feiras e montras internacionais.

Esta campanha de promoção internacional do setor, que se estende até ao próximo mês de agosto, contou com o apoio do COMPETE, ao abrigo do programa de incentivos Portugal 2020, com um orçamento aprovado de €8M. Até maio, atingiu já 93% de execução, prevendo-se que irá ultrapassar os 100%.

 

 

 

Preço das casas em Portugal continental subiu 1,2% no primeiro trimestre do ano

O preço das casas em Portugal continental aumentou 1,2% no primeiro trimestre de 2016 face ao trimestre anterior, segundo dados da Confidencial Imobiliário, hoje divulgados, revelando que desde junho de 2013 até março deste ano os preços subiram 7,6%.

Os resultados provisórios do Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário evidenciam “uma tendência de estabilização” dos preços da habitação no mercado nacional durante os dois primeiros meses do ano [janeiro e fevereiro], contudo o mês de março contrariou a tendência e apresentou “uma recuperação de 0,9% face ao mês anterior [fevereiro]”.

De acordo com os dados da Confidencial Imobiliário, o preço das casas atingiu “o ponto mais alto desde o mínimo do mercado, registado em junho de 2013”, no mês de maio deste ano.

Desde junho de 2013 até março de 2016, “os preços habitacionais em Portugal já subiram 7,6%”, verificou o Índice de Preços Residenciais.

O mês de março destacou-se, ainda, por apresentar “uma recuperação de preços positiva”, em comparação com o mês de fevereiro deste ano.

“Ao longo dos primeiros três meses de 2016, a taxa de variação homóloga cresceu 1,7 pontos percentuais até atingir os 3,5% em março. Esta é a taxa de variação homóloga mais elevada dos últimos sete meses”, informou, em comunicado, a Confidencial Imobiliário.

O Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário é apurado com base nos preços efetivos de transação, informação que resulta do SIR – Sistema de Informação Residencial que regista dados de oferta e vendas, com detalhe à freguesia, através de um levantamento de informações junto de promotores, mediadores e avaliadores imobiliários, além da banca.

A Confidencial Imobiliário é uma empresa independente, especializada na produção e difusão de indicadores de análise do mercado imobiliário.

Melhor ano de sempre para a consultora imobiliária CBRE Portugal

O mercado do investimento imobiliário nacional encerrou o ano com um recorde histórico de volume de negócios, ultrapassando os dois mil milhões de euros.

“A CBRE teve um terço desses negócios, o que nos coloca numa liderança destacada nesse indicador”, afirmou o diretor-geral da CBRE Portugal, Francisco Horta e Costa, numa conferência de imprensa de apresentação de resultados, em Lisboa.

Entre os grandes negócios do ano passado contam-se a comercialização do Fórum Almada e do Fórum Montijo ao fundo norte-americano Blackstone ou a transação comercial de três Dolce Vita ao grupo alemão Deutsche Bank.

Entre as nacionalidades dos investidores internacionais, a consultora destaca os investimentos de peso de americanos, franceses, ingleses e também chineses, mas estes últimos já com menos peso do que em anos passados.

O próximo ano também se avizinha positivo para a CBRE: “Temos 90 imóveis que vamos lançar no início do ano”, disse Francisco Horta e Costa, adiantando ainda que para 2016 a consultora tem uma carteia de transações no valor de 400 milhões de euros, “a maioria investimentos já previstos para este ano, mas alguns, poucos, adiados do ano passado para este ano”.

A maioria destes imóveis são escritórios e alguma logística, não tanto lojas em centros comerciais, acrescentou a mesma fonte.

Francisco Horta e Costa antecipa um volume de negócios em 2016 semelhante ao de 2015: “Há condições para ficarmos nos 1.500 ou 2.000 milhões de euros de investimentos, próximo dos valores de 2015”, concluiu.

Sobre as mudanças de governo em Portugal e a possibilidade de alterações na legislação fiscal que possam afetar os investidores internacionais, o diretor-geral da CBRE desdramatiza: “Não sentimos grande receio dos investidores com o novo Governo”, disse, acrescentando não haver “nenhuma paragem de investimentos”.

“Ainda há muito por definir na Avaliação Imobiliária em Portugal”

Jorge Ferreira Mendes, pai, e Jorge Ferreira Mendes, filho

Tanto Jorge Ferreira Mendes, o pai, como Jorge Ferreira Mendes, o filho, são o paradigma de elevado profissionalismo e rigor técnico que, lado a lado e suportados por uma vasta e competente equipa de colaboradores, têm feito com que a Mencovaz continue a ser uma referência na área da avaliação e da consultoria imobiliária. Conhecem as exigências deste segmento como poucos e, de uma forma bastante clara, conversaram com a Revista Pontos de Vista sobre a Nova Lei dos Peritos Avaliadores Imobiliários que entrou em vigor no passado dia 13 de novembro e que regula o exercício e o acesso à atividade dos peritos avaliadores imobiliários que prestam serviços a entidades do sistema financeiro ligadas à área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões. Desde a sua publicação em Diário da República no passado dia 14 de setembro que este novo regime tem sido alvo de muitas críticas e tem levantado dúvidas que exigem esclarecimentos rápidos.

Tudo começou em dezembro de 2013 com uma consulta pública do Conselho Nacional de Supervisão Financeira (CNSF), que tem como membros permanentes o Governador do Banco de Portugal, o membro do Conselho de Administração do Banco de Portugal com o pelouro da supervisão, o Presidente da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e o Presidente da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões. Nessa consulta de elevada qualidade e rigor “foram analisados diversos aspetos relacionados com as avaliações de imóveis, apresentando as diferenças verificadas entre os diferentes setores do sistema financeiro, tentando concluir sobre as vantagens e desvantagens das práticas em vigor, e propor, de forma fundamentada, o regime futuro”, lê-se no documento. O CNSF submeteu o referido documento a consulta para que os agentes do mercado fizessem os merecidos comentários e avaliações sobre as soluções apresentadas.

Da parte da Mencovaz a recetividade foi total, tal como explicou o mentor desta empresa. “Esta consulta pública está muito bem elaborada e, na altura, dei os meus parabéns a quem a fez. Empenhamo-nos e, durante 15 dias, dedicamo-nos inteiramente e enviamos os nossos comentários”. Para a Mencovaz, em traços gerais, a realidade atual da valorização de imóveis pelas diferentes entidades do sistema financeiro português foi “fielmente retratada” neste documento. No entanto, existiam alguns factos a considerar e, como tal, os dois responsáveis propuseram algumas soluções complementares e alternativas.

Avizinhavam-se mudanças para breve e foi com alguma expectativa que se viveram os meses seguintes. Mas a verdade é que nada foi dito, até que foi com surpresa que, no decorrer de uma conferência organizada pela Ordem dos Engenheiros, em abril de 2015 (cerca de um ano e meio depois da consulta pública) foi comunicado ao público presente um desenvolvimento neste processo que acabaria por culminar nesta nova lei que, na opinião de ambos os responsáveis pela Mencovaz, “não aborda muitos aspetos referidos consulta pública enviada previamente”. Quais são então, efetivamente, as alterações?

Registo no regulador passa a obrigatório

Segundo a nova legislação, “só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis a entidades do sistema financeiro quem estiver habilitado para o efeito através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários”. Esta é uma das principais alterações avançadas por este novo regime e que tem gerado alguma controvérsia, criando mudanças no seio de várias organizações, nomeadamente na Mencovaz, tal como explicou Jorge Ferreira Mendes, o mais jovem, que ocupa as funções de sócio e procurador da empresa.

“Em termos práticos, de um dia para o outro, há um conjunto de avaliadores que deixa de poder fazer avaliações para o sistema financeiro. Isto é uma dificuldade uma vez que temos uma rede de avaliadores a nível nacional e, de repente, há um número considerável que fica de fora dessa rede. Por outro lado, continuamos a ter os mesmos requisitos de qualidade e de celeridade na resposta, mas com menos avaliadores”, explicou o engenheiro, num raciocínio colmatado pelo pai: “perdemos um número considerável de bons avaliadores com experiência inegável e estamos a admitir outros que desconhecemos e que têm pouca experiência”. E não podemos esquecer que esta é uma área que exige um profundo conhecimento de campo, que não é adquirido com teoria, mas sim com prática. “Lidamos com clientes para vários tipos de avaliações, sendo que o grosso do trabalho é o crédito à habitação. Ora, quando um avaliador faz uma avaliação de um apartamento, o que para ele é apenas mais um apartamento, para o cliente particular é o maior investimento da sua vida.

Portanto, a pressão a que um avaliador está sujeito quando vai fazer uma visita a um imóvel não se aprende em cursos. É preciso muito tato e isso só se adquire com experiência”, defendeu o jovem.

Em termos de idoneidade e de profissionalismo, esta nova lei não colocou qualquer dificuldade ao quotidiano da Mencovaz. Mas, por seu turno, a obrigatoriedade do registo na CMVM levantou dois problemas: “as oportunidades não foram iguais para todos os peritos uma vez que não é a mesma coisa pedir a um perito de Almada e a um perito do Pico para virem fazer um curso a Lisboa e, por outro lado, ao exigir que esta inscrição na CMVM tenha por base uma qualificação académica com formação específica na área, deixou de fora peritos que fazem avaliações há imensos anos, sem formação académica específica mas que sabem muito mais da atividade do que outros”, esclareceu o sócio e procurador da Mencovaz.

Em termos práticos, citando a lei, o registo na CMVM formaliza-se caso o regulador considere que o requerente cumpre todos os pressupostos legais para o exercício da atividade, nomeadamente idoneidade, ética, confidencialidade, qualificação e experiência profissionais, acrescendo a cobertura por seguros da responsabilidade civil profissional. No caso dos peritos avaliadores de imóveis que já estejam inscritos no regulador, a inscrição será convertida oficiosamente em registo.

No campo da idoneidade e da avaliação da qualificação e experiência profissionais dos peritos, esta apreciação será precedida de parecer favorável do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, ficando assim omisso neste novo regime a criação de um colégio de peritos, uma das soluções apresentadas no final de 2013 na consulta pública. “Quem é que irá verificar se o avaliador tem a qualificação e a experiência profissional necessárias? Nós julgamos que deveria ser um avaliador com idoneidade e mérito reconhecidos no mercado, o tal colégio de peritos. Mas nesta legislação não consta essa informação. Talvez ainda vá ser feito mas a verdade é que a lei já está em vigor e ainda não sabemos como é que esta avaliação está a ser efetuada”, questionou Jorge Ferreira Mendes (filho). Para o responsável, a forma como é feita a avaliação da qualificação e experiência profissional é, portanto, “muito restritiva em determinados aspetos e omissa noutros, não sendo, por enquanto, tão clara como o que nos foi apresentado na consulta pública”, concluiu.

De quem é a responsabilidade?

Outra dúvida que a atual legislação levanta prende-se com o conceito de responsabilidade. De quem é a responsabilidade de uma avaliação? Se algo correr mal, a quem deverão ser pedidos esclarecimentos? Quem tem o contrato com a entidade contratante, a pessoa que vai ao local ou é uma responsabilidade partilhada? Se assim for, de que forma? “Estas são questões às quais ninguém consegue dar resposta formal. As entidades supervisoras ainda não responderam porque estão com um elevado volume de trabalho. Existem avaliadores locais que argumentam que o valor de avaliação definido por eles não deveria ser alterado na empresa quando fazemos a revisão, validação e certificação do relatório antes da apresentação ao cliente final. No entanto, a verdade é que o avaliador foi ao local e fez o trabalho, mas a avaliação é da Mencovaz. A responsabilidade é da empresa que foi a contratada e cujo seguro de responsabilidade civil é inscrito em todos os relatórios e, por isso, temos de alterar quando achamos pertinente, quer seja por detetarmos erros ou omissões quer seja por detetarmos erros nos cálculos”, respondeu Jorge Ferreira Mendes, tendo de imediato a anuência do pai que falou em prudência. “Temos que ser muito cautelosos e ter em atenção o facto de existirem avaliadores que são muito otimistas e outros demasiado pessimistas”. Quando assim é, na sede das empresas de avaliação está reunido o conhecimento necessário para colmatar estas oscilações. “Temos no escritório uma grande noção do que é o mercado uma vez que falamos com todos os agentes, desde clientes a mediadores, e conseguimos reunir uma forte fonte de conhecimento. Temos, portanto, uma melhor noção do funcionamento do mercado do que os peritos locais”, acrescentou.

A nova legislação cria ainda alguma ambiguidade em torno do conceito de “subcontratação”. “Segundo esta legislação, o avaliador não pode subcontratar. Mas o que é subcontratar? As empresas têm uma estrutura fixa que, de um modo geral, tem pequena dimensão. Não podemos ter um avaliador a tempo inteiro na Ilha de São Jorge na Região Autónoma dos Açores ou no Porto Santo na Região Autónoma da Madeira, por exemplo, porque não há trabalho todas as semanas para ele. Como é que as empresas funcionam? Têm uma rede de avaliadores e quando há um processo chama-se essa pessoa, pagando esse trabalho num regime de prestação de serviços. Não é economicamente viável de outra forma, mas a lei diz que é proibido subcontratar. Isto é subcontratar ou não é? Falta definir explicitamente o que se entende por subcontratação nesta atividade”, afirmou o jovem. Através de uma consulta à CMVM que a Mencovaz efetuou via Asaval (Associação Profissional das Sociedades de Avaliação), foi possível obter alguns esclarecimentos, tal como acrescentou o responsável: “a CMVM não considera subcontratação e o que se pode dizer é que, para efeitos de avaliação, tal se admite uma vez que ele é um perito avaliador de imóveis”.

Portabilidade

A nova legislação abre ainda outro pressuposto que, na opinião dos responsáveis pela Mencovaz, é “gravoso”, nomeadamente no que diz respeito ao conceito de “portabilidade”.

Aplicado aos relatórios de avaliação e ao cliente bancário, este conceito refere-se ao mútuo reconhecimento por diferentes instituições de crédito que atuam em Portugal da avaliação de um imóvel realizada por um perito avaliador independente. Para Jorge Ferreira Mendes (filho), este é um conceito que teoricamente poderia fazer sentido mas na prática não, avançando com um exemplo: “se eu quero comprar uma casa, vou ao banco “A” e peço uma avaliação, pago-a e recebo o relatório. Não posso, com esse relatório, ir ao banco “B” e saber quais são as condições para um crédito. Uma avaliação é propriedade intelectual.

Imagine que em cinco anos o cliente não paga a casa e o banco até deteta um erro na avaliação. O banco “B”, que eu não conheço e com o qual não tenho qualquer responsabilidade nem contratual nem jurídica, pede-me responsabilidades por um trabalho que ele nem pagou? Não faz sentido”, defendeu. Além disso, num momento em que os honorários das avaliações são reduzidos, caso exista portabilidade, o volume de trabalho de avaliação irá descer, o que não poderá acontecer “uma vez que a atividade já está no seu limite de sustentabilidade”. Esta foi, aliás, uma das seis razões que constam nos comentários da Mencovaz às soluções apresentadas no final de 2013 pelo CNSF, através dos quais a empresa se mostrou contra a proposta de portabilidade do relatório de avaliação.

Em traços gerais, para os responsáveis da Mencovaz, esta nova legislação deixa ainda vários temas por tratar, como por exemplo o conceito de valor de crédito hipotecário, e não é tão abrangente como as propostas submetidas a consulta pública em dezembro de 2013. “Ainda há muito por definir na Avaliação Imobiliária em Portugal”, concluiu Jorge Ferreira Mendes, a voz da nova geração na Mencovaz.

“Setor imobiliário reclamava mais confiança e credibilidade nas avaliações”

Nuno Pereira

Os peritos de avaliação de imóveis que prestam serviço a entidades do sistema financeiro português têm, desde 13 de novembro, que respeitar um conjunto de novas regras mais exigentes. Quais as principais alterações que devem ser assinaladas?
Além das medidas relativas à independência e qualificação dos peritos, podemos destacar a responsabilidade por erros ou omissões dos relatórios de avaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes. Foram estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aos intervenientes do mercado, como o seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados ou o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou do imóvel, bem como a previsão de um regime sancionatório, com coimas até trezentos mil euros, que é dissuasor de eventuais atos lesivos dos consumidores.

De um modo geral, qual a avaliação que faz da nova lei? Qual a posição da Tinsa perante estas alterações?
A TINSA procedeu em conformidade com as novas regras da CMVM, considerando que é um passo na direcção correta, acreditando, no entanto que ainda há um longo caminho a percorrer. No curso da crise do setor imobiliário em Portugal, algumas entidades associadas ao setor, acusaram as Entidades Bancárias de introduzirem distorções nas avaliações de imóveis. Este novo diploma tem o claro propósito de introduzir uma abordagem uniforme na avaliação de imóveis detidos por organismos de investimento coletivo e pelos domínios bancário, segurador e dos fundos de pensões, uma vez que a dinâmica do setor imobiliário reclamava mais confiança e credibilidade nas avaliações.

Quem não cumprir as novas regras será sujeito a coimas de até 300 mil euros. Desta forma será mais fácil garantir a imparcialidade da análise?
Atendendo a que o principal objetivo da nova Lei é o aumento da exigência na qualificação e experiência profissional associada a um claro aumento da transparência, confiança e credibilidade nas avaliações realizadas, creio que as coimas pesadas para quem prestar informações que “não sejam verdadeiras, completas, objetivas, atuais, claras e lícitas” são um factor dissuador, procurando assim, garantir a imparcialidade.

Era premente, no seu entender, que se procedesse a esta uniformização da legislação e uma maior exigência na regulação da atividade do perito avaliador?
Considerando o papel do perito avaliador que com o seu trabalho elabora um relatório de Avaliação que servirá de suporte de decisão a qualquer tipo de operação, era urgente que se trabalhasse no sentido de regular e uniformizar critérios e procedimentos, visando a transparência do nosso trabalho.

Alguns técnicos serão afastados do mercado com a nova lei? Iremos assistir a uma separação entre o trigo e o joio?
Como em qualquer atividade, sempre que se aumenta o rigor, exigência e controlo, é certo que haverá, pelo menos nesta fase inicial, uma diminuição do número de técnicos.

De que forma a nova lei irá, na sua opinião, refletir-se no mercado imobiliário nacional? Podemos falar num mercado mais transparente, com mais qualidade e responsabilização?
Com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadores de imóveis ficam sujeitos a um procedimento de controlo relativamente ao acesso e exercício da atividade. Esperamos que estas alterações possam contribuir para uma clara melhoria da qualidade e transparência.

Como perspetiva a evolução do mercado imobiliário em Portugal nos próximos anos?
De acordo com a maioria das instituições nacionais e internacionais, o mercado imobiliário português encontra-se em recuperação. Apesar de se falar de um início de recuperação em 2014, tal será relativamente prematuro, pois apesar de se verificar uma geral redução ao nível de contração nos indicadores de preços, construção, vendas e no volume de crédito, ainda continuamos a ver quedas em termos homólogos. Invariavelmente, só com crescimento económico em Portugal, manutenção dos níveis baixos de taxas de referência e spreads e redução do endividamento das famílias portugueses se poderá, efetivamente, observar uma recuperação (lenta) do setor.

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