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“A competência é o fator mais importante na nossa atividade”

Jorge Ferreira Mendes e o seu filho Jorge Pedro Ferreira Mendes gerem aquela que é considerada uma referência na área da avaliação e da consultoria imobiliária: a Mencovaz.

A trabalhar no setor de avaliação com algumas das principais instituições financeiras portuguesas, promotores imobiliários, proprietários de imóveis institucionais e privados, Fundos de Investimento Imobiliário, Sociedades Gestoras de Carteiras de Imóveis e Sociedades de Advogados, a Mencovaz define como principais valores o cumprimento de prazos, o rigor e a prontidão, considerados peças fundamentais no mundo da avaliação imobiliária. A crescente melhoria, o desenvolvimento dos seus serviços e o aumento das áreas de atuação têm sido o foco desta empresa que incide a sua atividade na avaliação imobiliária, avaliação de bens móveis e equipamentos e na certificação energética.

Recentemente surgiu uma nova área de atuação: a fiscalização e a coordenação de obras, por se ter verificado o elevado aumento de pedidos de tarefas deste tipo por parte de condomínios, clientes privados e bancos, entre outros. “Sempre fizemos peritagens por solicitação de clientes particulares e estes pedidos triplicaram no ano passado, por isso decidimos criar este novo departamento”. Também as instituições bancárias têm procurado a Mencovaz com pedidos de trabalho neste âmbito. Interessa aos bancos, cada vez mais, garantir que o crédito disponibilizado para investimentos esteja a ser bem aplicado por parte do cliente bancário. “Passámos, assim, a dispor em full-time da colaboração de uma engenheira civil sénior, com o perfil de construção, permitindo-nos fazer uma avaliação muito precisa do estado das construções e garantir que todos os trabalhos estão a ser executados em conformidade com os projectos licenciados e com observância dos regulamentos, especificações e as normas de bem construir e que o capital que as instituições bancárias dispensam ou concedem está a ser bem aplicado”, avança Jorge Ferreira Mendes.

Com uma ampla rede de cobertura nacional de 150 Peritos Avaliadores de Engenharia, de norte a sul do país e também nas Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores, a Mencovaz presta também serviços de avaliação de imóveis fora do país, bem como de avaliação de empresas. “Neste momento, estamos já a desenvolver parcerias com empresas em Espanha e na Polónia para assegurar a realização de avaliações em diversos países e dar resposta a pedidos recebidos de clientes com ligação a esses países”, afirma Jorge Pedro Ferreira Mendes, Sócio-Procurador da empresa.

A Mencovaz está também habilitada/certificada para a emissão de certificados energéticos, para qualquer tipo de imóveis – habitacionais, de serviços, comerciais, industriais, armazéns, mistos e quaisquer outros -, dispondo de uma rede de peritos qualificados nessa área específica.

A necessidade de a empresa se manter a par das modificações e das exigências do mercado leva a que sejam dadas formações internas na empresa e faz com que a formação contínua externa dos seus quadros seja uma aposta e uma prioridade para a Mencovaz. 

O PAPEL DO PERITO AVALIADOR 

Podemos constatar que a evolução do mercado imobiliário regista um substancial aumento da oferta e procura, com o aparecimento de novos investimentos de privados singulares e de fundos de investimento imobiliário nacionais e estrangeiros que apostam na reabilitação de imóveis nos centros históricos de Lisboa e Porto, sobretudo para efeito de alojamento local, e de oferta de habitação de elevado standard e excecional localização, investimento estrangeiro acompanhado de um acentuado aumento de concessão de crédito à habitação, tudo isto fatores que têm contribuído positivamente para fomentar a procura no setor, com particular incidência na vertente habitação e do alojamento turístico.

“A procura de habitação própria tem aumentado e os valores dos imóveis têm subido entre 5% a 8% ao ano. Há muita procura e investimento estrangeiro, sendo Lisboa uma das capitais europeias com imóveis mais baratos, mão-de-obra qualificada e bem equipada. Somos um país bastante atrativo, seguro e acolhedor, fatores que dão segurança ao investidor”, refere Jorge Ferreira Mendes, Sócio-Gerente da Mencovaz, a quem foi atribuído, há cerca de um ano, o título REV –Recognized European Valuer pela Asaval – Associação das Sociedades de Avaliação, que representa em Portugal a muito prestigiada Associação Europeia TEGoVA-The European Group of Valuers Associations, titulo atribuído, até ao momento, apenas a nove PAI´s (Peritos Avaliadores Imobiliários) portugueses.

Portugal é considerado um dos melhores países para investir na área imobiliária, sendo alvo de alguns dos maiores investidores internacionais que veem o nosso país como um país seguro para nele se investir e de clima muito ameno, além de barato, no contexto europeu.

O perito avaliador assume atualmente, por isso mesmo, um papel fulcral. “No entanto, o mercado por vezes desvaloriza esta atividade. Há contacto intenso entre um avaliador e um particular quando este vai pedir um crédito bancário ”, explica-nos Jorge Ferreira Mendes, para quem um perito avaliador tem de ter um profundo conhecimento dos mercados e de ser muito rigoroso e atento, exercendo a sua atividade com exatidão. Neste sentido, a entrada na empresa, em 2013, do seu filho Jorge Pedro revelou-se uma mais-valia devido à sua formação com mais de 12 anos em Engenharia Civil, “uma vez que a avaliação imobiliária reúne, num único acto, diversas áreas, nomeadamente a engenharia. Para fazermos uma avaliação temos de saber olhar para um edifício, detetar rapidamente eventuais patologias e resolvê-las”.

O FUTURO DOS PERITOS AVALIADORES

Desde 2015 que se têm registado alterações legislativas bastante significativas no setor da avaliação imobiliária. “O acesso à atividade está cada vez mais dificultado e exigente requerendo-se maior formação e experiência; além disso acontece, atualmente, estarem associados à atividade todo um conjunto de encargos que encarecem o seu exercício.”

Qual será então, dentro de dez anos, o futuro dos peritos avaliadores? “Teremos peritos avaliadores suficientes num futuro próximo?”, interroga-se Jorge Pedro Ferreira Mendes. “A sustentabilidade da atividade, a médio e longo prazo, não parece estar assegurada, isto porque as próprias formações para o seu exercício, além de muito dispendiosas, estão bastante centralizadas nas duas grandes cidades do país, Porto e Lisboa, afetando o acesso às mesmas por parte de interessados que vivam noutras zonas do país ou nos arquipélagos dos Açores e Madeira”, prossegue o nosso entrevistado.

A verdade é que a Lei nº. 153/2015, de 14 de setembro, “regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, imobiliária, seguradora
e resseguradora e dos fundos de pensões, doravante referidos como «peritos avaliadores imobiliários» ”, Artigo 1.º da referida Lei. nº. 153/2015.

“Só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis a entidades do sistema financeiro quem:

  1. a) Estiver habilitado para o efeito através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários («CMVM»); e
  2. b) Celebrar por documento escrito os termos em que exerce a sua atividade com a entidade responsável pela gestão de organismo de investimento coletivo, instituição de crédito, sociedade financeira, sociedade gestora de fundos de pensões ou empresa de seguros ou de resseguros”, Artigo 2.º da Lei nº. 153/2015, de 14 de setembro”.

Já para o mentor da Mencovaz, Jorge Ferreira Mendes, o fator que mais o preocupa na atividade é a competência, credibilidade e confiança pública no avaliador. “As pessoas ou entidades têm de ter confiança pública em nós e nos valores que estimamos para os imóveis. E a verdade é que na hora do «tira-teimas» a Mencovaz é chamada a intervir com a sua clareza e prontidão de sempre. Estamos a falar de situações em que há avaliações na ordem dos cem milhões de euros.”

A COMPLEXIDADE DO SETOR

“Os bancos, mais do que conceder crédito, chegaram ao ponto em que têm uma carteira de imóveis extensa para gerir”, começa por referir Vanda Almeida, Engenheira Civil Sénior que vai chefiar o departamento de fiscalização e de coordenação de obras da Mencovaz.

“Para além de conceder crédito e negociar dinheiro, os bancos veem-se a braços com imóveis que ficam na sua posse por diversos fatores ligados a garantias ou financiamento a construções, mal sucedidos. Face a este contexto, as entidades financeiras estão atualmente a lidar com uma situação que não é da sua esfera de competência. Terão, assim, que contratar empresas em regime “outsourcing” para se ocuparem da gestão deste património não afecto à sua exploração. Há imóveis em mau estado, com obras inacabadas ou falta de licenças, por exemplo, casos em que tem que se avançar com os procedimentos necessários para poderem comercializar esses imóveis”, reforça a nossa entrevistada. A Mencovaz entra, assim, neste domínio para auxiliar estes clientes, a par dos clientes particulares.

A empresa irá abraçar este novo projeto com todo o seu empenho. “Apostamos na formação dos nossos colaboradores de modo a prestarmos um acompanhamento diferenciado e qualificado, como é disso exemplo o recente «Curso de Técnicas de Reforço Estrutural e Avaliação Sísmica» que frequentámos no mês de Março, porque parte dos trabalhos são desenvolvidos na área da reabilitação nos grandes centros urbanos históricos, onde os edifícios têm características muito específicas”.

“Quando falamos de intervenções, quer por reabilitação, quer por novo investimento por parte de investidores estrangeiros, estamos a falar de zonas muito atrativas para quem chega ao país, por isso a edificação nestas áreas carece de intervenções, muitas vezes profundas e que têm de ser bem feitas”, elucida-nos Vanda Almeida. “Estamos a falar de um público-alvo diferente, mais jovem, e de turistas estrangeiros, com outro nível de exigência, que levou a que alguns profissionais desta atividade tentassem corresponder às suas expectativas, verificando-se intervenções que são verdadeiramente profundas, que carecem de elevada competência e conhecimentos técnicos muito especializados a uma correta intervenção na estrutura dos edifícios reabilitados”, acrescenta.

Este novo departamento, agora criado, pretende, portanto, fazer um acompanhamento de obra e de projeto que permitirá dar resposta ao cliente através da sua competência e conhecimento técnicos. “A nossa atividade passa um pouco ao lado do cidadão comum, e é importante reforçar a importância do que fazemos e da necessidade de competência técnica para corresponder às exigências que nos são colocadas. É um departamento que vem complementar o trabalho já efectuado na nossa empresa. Tal como o amor que não divide, mas sim multiplica, na Mencovaz o acréscimo de um novo departamento não é uma divisão, mas sim uma multiplicação de valências. Não há uma redução, mas sim um alargamento de competências”, afirma Vanda Almeida.

Por sua vez, Jorge Pedro Ferreira Mendes reforça que “a Mencovaz é uma empresa que nasceu como empresa de avaliação imobiliária e que tem, neste momento, uma atividade credível de avaliação imobiliária implantada, de renome, com uma carteira de clientes considerável. Este novo departamento será, por um lado, uma área para crescer e, por outro, uma área que irá complementar a atividade de avaliação imobiliária da Mencovaz. A avaliação de um imóvel será muito mais fidedigna se ao perito avaliador se juntar um engenheiro com o devido conhecimento técnico. Será uma mais-valia e irá acrescentar valor à nossa atividade. No futuro, o avaliador terá de estar dotado de diversas competências técnicas, ter conhecimento e saber fazer uma peritagem completa. Temos de continuar a investir na formação contínua”.

“Somos considerados uma empresa de referência e iremos trabalhar sempre nesse sentido. Somos avaliados pelos nossos clientes bancários que fazem, mensalmente, uma avaliação de desempenho em que a Mencovaz fica normalmente nos primeiros lugares do ranking. Na nossa atividade «tudo é para ontem» e a Mencovaz consegue corresponder prontamente aos pedidos dos seus clientes. A prontidão, precisão, celeridade e disponibilidade são os pilares da Mencovaz”, conclui Jorge Ferreira Mendes.

“Ainda há muito por definir na Avaliação Imobiliária em Portugal”

Jorge Ferreira Mendes, pai, e Jorge Ferreira Mendes, filho

Tanto Jorge Ferreira Mendes, o pai, como Jorge Ferreira Mendes, o filho, são o paradigma de elevado profissionalismo e rigor técnico que, lado a lado e suportados por uma vasta e competente equipa de colaboradores, têm feito com que a Mencovaz continue a ser uma referência na área da avaliação e da consultoria imobiliária. Conhecem as exigências deste segmento como poucos e, de uma forma bastante clara, conversaram com a Revista Pontos de Vista sobre a Nova Lei dos Peritos Avaliadores Imobiliários que entrou em vigor no passado dia 13 de novembro e que regula o exercício e o acesso à atividade dos peritos avaliadores imobiliários que prestam serviços a entidades do sistema financeiro ligadas à área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões. Desde a sua publicação em Diário da República no passado dia 14 de setembro que este novo regime tem sido alvo de muitas críticas e tem levantado dúvidas que exigem esclarecimentos rápidos.

Tudo começou em dezembro de 2013 com uma consulta pública do Conselho Nacional de Supervisão Financeira (CNSF), que tem como membros permanentes o Governador do Banco de Portugal, o membro do Conselho de Administração do Banco de Portugal com o pelouro da supervisão, o Presidente da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e o Presidente da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões. Nessa consulta de elevada qualidade e rigor “foram analisados diversos aspetos relacionados com as avaliações de imóveis, apresentando as diferenças verificadas entre os diferentes setores do sistema financeiro, tentando concluir sobre as vantagens e desvantagens das práticas em vigor, e propor, de forma fundamentada, o regime futuro”, lê-se no documento. O CNSF submeteu o referido documento a consulta para que os agentes do mercado fizessem os merecidos comentários e avaliações sobre as soluções apresentadas.

Da parte da Mencovaz a recetividade foi total, tal como explicou o mentor desta empresa. “Esta consulta pública está muito bem elaborada e, na altura, dei os meus parabéns a quem a fez. Empenhamo-nos e, durante 15 dias, dedicamo-nos inteiramente e enviamos os nossos comentários”. Para a Mencovaz, em traços gerais, a realidade atual da valorização de imóveis pelas diferentes entidades do sistema financeiro português foi “fielmente retratada” neste documento. No entanto, existiam alguns factos a considerar e, como tal, os dois responsáveis propuseram algumas soluções complementares e alternativas.

Avizinhavam-se mudanças para breve e foi com alguma expectativa que se viveram os meses seguintes. Mas a verdade é que nada foi dito, até que foi com surpresa que, no decorrer de uma conferência organizada pela Ordem dos Engenheiros, em abril de 2015 (cerca de um ano e meio depois da consulta pública) foi comunicado ao público presente um desenvolvimento neste processo que acabaria por culminar nesta nova lei que, na opinião de ambos os responsáveis pela Mencovaz, “não aborda muitos aspetos referidos consulta pública enviada previamente”. Quais são então, efetivamente, as alterações?

Registo no regulador passa a obrigatório

Segundo a nova legislação, “só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis a entidades do sistema financeiro quem estiver habilitado para o efeito através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários”. Esta é uma das principais alterações avançadas por este novo regime e que tem gerado alguma controvérsia, criando mudanças no seio de várias organizações, nomeadamente na Mencovaz, tal como explicou Jorge Ferreira Mendes, o mais jovem, que ocupa as funções de sócio e procurador da empresa.

“Em termos práticos, de um dia para o outro, há um conjunto de avaliadores que deixa de poder fazer avaliações para o sistema financeiro. Isto é uma dificuldade uma vez que temos uma rede de avaliadores a nível nacional e, de repente, há um número considerável que fica de fora dessa rede. Por outro lado, continuamos a ter os mesmos requisitos de qualidade e de celeridade na resposta, mas com menos avaliadores”, explicou o engenheiro, num raciocínio colmatado pelo pai: “perdemos um número considerável de bons avaliadores com experiência inegável e estamos a admitir outros que desconhecemos e que têm pouca experiência”. E não podemos esquecer que esta é uma área que exige um profundo conhecimento de campo, que não é adquirido com teoria, mas sim com prática. “Lidamos com clientes para vários tipos de avaliações, sendo que o grosso do trabalho é o crédito à habitação. Ora, quando um avaliador faz uma avaliação de um apartamento, o que para ele é apenas mais um apartamento, para o cliente particular é o maior investimento da sua vida.

Portanto, a pressão a que um avaliador está sujeito quando vai fazer uma visita a um imóvel não se aprende em cursos. É preciso muito tato e isso só se adquire com experiência”, defendeu o jovem.

Em termos de idoneidade e de profissionalismo, esta nova lei não colocou qualquer dificuldade ao quotidiano da Mencovaz. Mas, por seu turno, a obrigatoriedade do registo na CMVM levantou dois problemas: “as oportunidades não foram iguais para todos os peritos uma vez que não é a mesma coisa pedir a um perito de Almada e a um perito do Pico para virem fazer um curso a Lisboa e, por outro lado, ao exigir que esta inscrição na CMVM tenha por base uma qualificação académica com formação específica na área, deixou de fora peritos que fazem avaliações há imensos anos, sem formação académica específica mas que sabem muito mais da atividade do que outros”, esclareceu o sócio e procurador da Mencovaz.

Em termos práticos, citando a lei, o registo na CMVM formaliza-se caso o regulador considere que o requerente cumpre todos os pressupostos legais para o exercício da atividade, nomeadamente idoneidade, ética, confidencialidade, qualificação e experiência profissionais, acrescendo a cobertura por seguros da responsabilidade civil profissional. No caso dos peritos avaliadores de imóveis que já estejam inscritos no regulador, a inscrição será convertida oficiosamente em registo.

No campo da idoneidade e da avaliação da qualificação e experiência profissionais dos peritos, esta apreciação será precedida de parecer favorável do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, ficando assim omisso neste novo regime a criação de um colégio de peritos, uma das soluções apresentadas no final de 2013 na consulta pública. “Quem é que irá verificar se o avaliador tem a qualificação e a experiência profissional necessárias? Nós julgamos que deveria ser um avaliador com idoneidade e mérito reconhecidos no mercado, o tal colégio de peritos. Mas nesta legislação não consta essa informação. Talvez ainda vá ser feito mas a verdade é que a lei já está em vigor e ainda não sabemos como é que esta avaliação está a ser efetuada”, questionou Jorge Ferreira Mendes (filho). Para o responsável, a forma como é feita a avaliação da qualificação e experiência profissional é, portanto, “muito restritiva em determinados aspetos e omissa noutros, não sendo, por enquanto, tão clara como o que nos foi apresentado na consulta pública”, concluiu.

De quem é a responsabilidade?

Outra dúvida que a atual legislação levanta prende-se com o conceito de responsabilidade. De quem é a responsabilidade de uma avaliação? Se algo correr mal, a quem deverão ser pedidos esclarecimentos? Quem tem o contrato com a entidade contratante, a pessoa que vai ao local ou é uma responsabilidade partilhada? Se assim for, de que forma? “Estas são questões às quais ninguém consegue dar resposta formal. As entidades supervisoras ainda não responderam porque estão com um elevado volume de trabalho. Existem avaliadores locais que argumentam que o valor de avaliação definido por eles não deveria ser alterado na empresa quando fazemos a revisão, validação e certificação do relatório antes da apresentação ao cliente final. No entanto, a verdade é que o avaliador foi ao local e fez o trabalho, mas a avaliação é da Mencovaz. A responsabilidade é da empresa que foi a contratada e cujo seguro de responsabilidade civil é inscrito em todos os relatórios e, por isso, temos de alterar quando achamos pertinente, quer seja por detetarmos erros ou omissões quer seja por detetarmos erros nos cálculos”, respondeu Jorge Ferreira Mendes, tendo de imediato a anuência do pai que falou em prudência. “Temos que ser muito cautelosos e ter em atenção o facto de existirem avaliadores que são muito otimistas e outros demasiado pessimistas”. Quando assim é, na sede das empresas de avaliação está reunido o conhecimento necessário para colmatar estas oscilações. “Temos no escritório uma grande noção do que é o mercado uma vez que falamos com todos os agentes, desde clientes a mediadores, e conseguimos reunir uma forte fonte de conhecimento. Temos, portanto, uma melhor noção do funcionamento do mercado do que os peritos locais”, acrescentou.

A nova legislação cria ainda alguma ambiguidade em torno do conceito de “subcontratação”. “Segundo esta legislação, o avaliador não pode subcontratar. Mas o que é subcontratar? As empresas têm uma estrutura fixa que, de um modo geral, tem pequena dimensão. Não podemos ter um avaliador a tempo inteiro na Ilha de São Jorge na Região Autónoma dos Açores ou no Porto Santo na Região Autónoma da Madeira, por exemplo, porque não há trabalho todas as semanas para ele. Como é que as empresas funcionam? Têm uma rede de avaliadores e quando há um processo chama-se essa pessoa, pagando esse trabalho num regime de prestação de serviços. Não é economicamente viável de outra forma, mas a lei diz que é proibido subcontratar. Isto é subcontratar ou não é? Falta definir explicitamente o que se entende por subcontratação nesta atividade”, afirmou o jovem. Através de uma consulta à CMVM que a Mencovaz efetuou via Asaval (Associação Profissional das Sociedades de Avaliação), foi possível obter alguns esclarecimentos, tal como acrescentou o responsável: “a CMVM não considera subcontratação e o que se pode dizer é que, para efeitos de avaliação, tal se admite uma vez que ele é um perito avaliador de imóveis”.

Portabilidade

A nova legislação abre ainda outro pressuposto que, na opinião dos responsáveis pela Mencovaz, é “gravoso”, nomeadamente no que diz respeito ao conceito de “portabilidade”.

Aplicado aos relatórios de avaliação e ao cliente bancário, este conceito refere-se ao mútuo reconhecimento por diferentes instituições de crédito que atuam em Portugal da avaliação de um imóvel realizada por um perito avaliador independente. Para Jorge Ferreira Mendes (filho), este é um conceito que teoricamente poderia fazer sentido mas na prática não, avançando com um exemplo: “se eu quero comprar uma casa, vou ao banco “A” e peço uma avaliação, pago-a e recebo o relatório. Não posso, com esse relatório, ir ao banco “B” e saber quais são as condições para um crédito. Uma avaliação é propriedade intelectual.

Imagine que em cinco anos o cliente não paga a casa e o banco até deteta um erro na avaliação. O banco “B”, que eu não conheço e com o qual não tenho qualquer responsabilidade nem contratual nem jurídica, pede-me responsabilidades por um trabalho que ele nem pagou? Não faz sentido”, defendeu. Além disso, num momento em que os honorários das avaliações são reduzidos, caso exista portabilidade, o volume de trabalho de avaliação irá descer, o que não poderá acontecer “uma vez que a atividade já está no seu limite de sustentabilidade”. Esta foi, aliás, uma das seis razões que constam nos comentários da Mencovaz às soluções apresentadas no final de 2013 pelo CNSF, através dos quais a empresa se mostrou contra a proposta de portabilidade do relatório de avaliação.

Em traços gerais, para os responsáveis da Mencovaz, esta nova legislação deixa ainda vários temas por tratar, como por exemplo o conceito de valor de crédito hipotecário, e não é tão abrangente como as propostas submetidas a consulta pública em dezembro de 2013. “Ainda há muito por definir na Avaliação Imobiliária em Portugal”, concluiu Jorge Ferreira Mendes, a voz da nova geração na Mencovaz.

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