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“Ainda há muito por definir na Avaliação Imobiliária em Portugal”

Jorge Ferreira Mendes, pai, e Jorge Ferreira Mendes, filho

Tanto Jorge Ferreira Mendes, o pai, como Jorge Ferreira Mendes, o filho, são o paradigma de elevado profissionalismo e rigor técnico que, lado a lado e suportados por uma vasta e competente equipa de colaboradores, têm feito com que a Mencovaz continue a ser uma referência na área da avaliação e da consultoria imobiliária. Conhecem as exigências deste segmento como poucos e, de uma forma bastante clara, conversaram com a Revista Pontos de Vista sobre a Nova Lei dos Peritos Avaliadores Imobiliários que entrou em vigor no passado dia 13 de novembro e que regula o exercício e o acesso à atividade dos peritos avaliadores imobiliários que prestam serviços a entidades do sistema financeiro ligadas à área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões. Desde a sua publicação em Diário da República no passado dia 14 de setembro que este novo regime tem sido alvo de muitas críticas e tem levantado dúvidas que exigem esclarecimentos rápidos.

Tudo começou em dezembro de 2013 com uma consulta pública do Conselho Nacional de Supervisão Financeira (CNSF), que tem como membros permanentes o Governador do Banco de Portugal, o membro do Conselho de Administração do Banco de Portugal com o pelouro da supervisão, o Presidente da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e o Presidente da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões. Nessa consulta de elevada qualidade e rigor “foram analisados diversos aspetos relacionados com as avaliações de imóveis, apresentando as diferenças verificadas entre os diferentes setores do sistema financeiro, tentando concluir sobre as vantagens e desvantagens das práticas em vigor, e propor, de forma fundamentada, o regime futuro”, lê-se no documento. O CNSF submeteu o referido documento a consulta para que os agentes do mercado fizessem os merecidos comentários e avaliações sobre as soluções apresentadas.

Da parte da Mencovaz a recetividade foi total, tal como explicou o mentor desta empresa. “Esta consulta pública está muito bem elaborada e, na altura, dei os meus parabéns a quem a fez. Empenhamo-nos e, durante 15 dias, dedicamo-nos inteiramente e enviamos os nossos comentários”. Para a Mencovaz, em traços gerais, a realidade atual da valorização de imóveis pelas diferentes entidades do sistema financeiro português foi “fielmente retratada” neste documento. No entanto, existiam alguns factos a considerar e, como tal, os dois responsáveis propuseram algumas soluções complementares e alternativas.

Avizinhavam-se mudanças para breve e foi com alguma expectativa que se viveram os meses seguintes. Mas a verdade é que nada foi dito, até que foi com surpresa que, no decorrer de uma conferência organizada pela Ordem dos Engenheiros, em abril de 2015 (cerca de um ano e meio depois da consulta pública) foi comunicado ao público presente um desenvolvimento neste processo que acabaria por culminar nesta nova lei que, na opinião de ambos os responsáveis pela Mencovaz, “não aborda muitos aspetos referidos consulta pública enviada previamente”. Quais são então, efetivamente, as alterações?

Registo no regulador passa a obrigatório

Segundo a nova legislação, “só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis a entidades do sistema financeiro quem estiver habilitado para o efeito através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários”. Esta é uma das principais alterações avançadas por este novo regime e que tem gerado alguma controvérsia, criando mudanças no seio de várias organizações, nomeadamente na Mencovaz, tal como explicou Jorge Ferreira Mendes, o mais jovem, que ocupa as funções de sócio e procurador da empresa.

“Em termos práticos, de um dia para o outro, há um conjunto de avaliadores que deixa de poder fazer avaliações para o sistema financeiro. Isto é uma dificuldade uma vez que temos uma rede de avaliadores a nível nacional e, de repente, há um número considerável que fica de fora dessa rede. Por outro lado, continuamos a ter os mesmos requisitos de qualidade e de celeridade na resposta, mas com menos avaliadores”, explicou o engenheiro, num raciocínio colmatado pelo pai: “perdemos um número considerável de bons avaliadores com experiência inegável e estamos a admitir outros que desconhecemos e que têm pouca experiência”. E não podemos esquecer que esta é uma área que exige um profundo conhecimento de campo, que não é adquirido com teoria, mas sim com prática. “Lidamos com clientes para vários tipos de avaliações, sendo que o grosso do trabalho é o crédito à habitação. Ora, quando um avaliador faz uma avaliação de um apartamento, o que para ele é apenas mais um apartamento, para o cliente particular é o maior investimento da sua vida.

Portanto, a pressão a que um avaliador está sujeito quando vai fazer uma visita a um imóvel não se aprende em cursos. É preciso muito tato e isso só se adquire com experiência”, defendeu o jovem.

Em termos de idoneidade e de profissionalismo, esta nova lei não colocou qualquer dificuldade ao quotidiano da Mencovaz. Mas, por seu turno, a obrigatoriedade do registo na CMVM levantou dois problemas: “as oportunidades não foram iguais para todos os peritos uma vez que não é a mesma coisa pedir a um perito de Almada e a um perito do Pico para virem fazer um curso a Lisboa e, por outro lado, ao exigir que esta inscrição na CMVM tenha por base uma qualificação académica com formação específica na área, deixou de fora peritos que fazem avaliações há imensos anos, sem formação académica específica mas que sabem muito mais da atividade do que outros”, esclareceu o sócio e procurador da Mencovaz.

Em termos práticos, citando a lei, o registo na CMVM formaliza-se caso o regulador considere que o requerente cumpre todos os pressupostos legais para o exercício da atividade, nomeadamente idoneidade, ética, confidencialidade, qualificação e experiência profissionais, acrescendo a cobertura por seguros da responsabilidade civil profissional. No caso dos peritos avaliadores de imóveis que já estejam inscritos no regulador, a inscrição será convertida oficiosamente em registo.

No campo da idoneidade e da avaliação da qualificação e experiência profissionais dos peritos, esta apreciação será precedida de parecer favorável do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, ficando assim omisso neste novo regime a criação de um colégio de peritos, uma das soluções apresentadas no final de 2013 na consulta pública. “Quem é que irá verificar se o avaliador tem a qualificação e a experiência profissional necessárias? Nós julgamos que deveria ser um avaliador com idoneidade e mérito reconhecidos no mercado, o tal colégio de peritos. Mas nesta legislação não consta essa informação. Talvez ainda vá ser feito mas a verdade é que a lei já está em vigor e ainda não sabemos como é que esta avaliação está a ser efetuada”, questionou Jorge Ferreira Mendes (filho). Para o responsável, a forma como é feita a avaliação da qualificação e experiência profissional é, portanto, “muito restritiva em determinados aspetos e omissa noutros, não sendo, por enquanto, tão clara como o que nos foi apresentado na consulta pública”, concluiu.

De quem é a responsabilidade?

Outra dúvida que a atual legislação levanta prende-se com o conceito de responsabilidade. De quem é a responsabilidade de uma avaliação? Se algo correr mal, a quem deverão ser pedidos esclarecimentos? Quem tem o contrato com a entidade contratante, a pessoa que vai ao local ou é uma responsabilidade partilhada? Se assim for, de que forma? “Estas são questões às quais ninguém consegue dar resposta formal. As entidades supervisoras ainda não responderam porque estão com um elevado volume de trabalho. Existem avaliadores locais que argumentam que o valor de avaliação definido por eles não deveria ser alterado na empresa quando fazemos a revisão, validação e certificação do relatório antes da apresentação ao cliente final. No entanto, a verdade é que o avaliador foi ao local e fez o trabalho, mas a avaliação é da Mencovaz. A responsabilidade é da empresa que foi a contratada e cujo seguro de responsabilidade civil é inscrito em todos os relatórios e, por isso, temos de alterar quando achamos pertinente, quer seja por detetarmos erros ou omissões quer seja por detetarmos erros nos cálculos”, respondeu Jorge Ferreira Mendes, tendo de imediato a anuência do pai que falou em prudência. “Temos que ser muito cautelosos e ter em atenção o facto de existirem avaliadores que são muito otimistas e outros demasiado pessimistas”. Quando assim é, na sede das empresas de avaliação está reunido o conhecimento necessário para colmatar estas oscilações. “Temos no escritório uma grande noção do que é o mercado uma vez que falamos com todos os agentes, desde clientes a mediadores, e conseguimos reunir uma forte fonte de conhecimento. Temos, portanto, uma melhor noção do funcionamento do mercado do que os peritos locais”, acrescentou.

A nova legislação cria ainda alguma ambiguidade em torno do conceito de “subcontratação”. “Segundo esta legislação, o avaliador não pode subcontratar. Mas o que é subcontratar? As empresas têm uma estrutura fixa que, de um modo geral, tem pequena dimensão. Não podemos ter um avaliador a tempo inteiro na Ilha de São Jorge na Região Autónoma dos Açores ou no Porto Santo na Região Autónoma da Madeira, por exemplo, porque não há trabalho todas as semanas para ele. Como é que as empresas funcionam? Têm uma rede de avaliadores e quando há um processo chama-se essa pessoa, pagando esse trabalho num regime de prestação de serviços. Não é economicamente viável de outra forma, mas a lei diz que é proibido subcontratar. Isto é subcontratar ou não é? Falta definir explicitamente o que se entende por subcontratação nesta atividade”, afirmou o jovem. Através de uma consulta à CMVM que a Mencovaz efetuou via Asaval (Associação Profissional das Sociedades de Avaliação), foi possível obter alguns esclarecimentos, tal como acrescentou o responsável: “a CMVM não considera subcontratação e o que se pode dizer é que, para efeitos de avaliação, tal se admite uma vez que ele é um perito avaliador de imóveis”.

Portabilidade

A nova legislação abre ainda outro pressuposto que, na opinião dos responsáveis pela Mencovaz, é “gravoso”, nomeadamente no que diz respeito ao conceito de “portabilidade”.

Aplicado aos relatórios de avaliação e ao cliente bancário, este conceito refere-se ao mútuo reconhecimento por diferentes instituições de crédito que atuam em Portugal da avaliação de um imóvel realizada por um perito avaliador independente. Para Jorge Ferreira Mendes (filho), este é um conceito que teoricamente poderia fazer sentido mas na prática não, avançando com um exemplo: “se eu quero comprar uma casa, vou ao banco “A” e peço uma avaliação, pago-a e recebo o relatório. Não posso, com esse relatório, ir ao banco “B” e saber quais são as condições para um crédito. Uma avaliação é propriedade intelectual.

Imagine que em cinco anos o cliente não paga a casa e o banco até deteta um erro na avaliação. O banco “B”, que eu não conheço e com o qual não tenho qualquer responsabilidade nem contratual nem jurídica, pede-me responsabilidades por um trabalho que ele nem pagou? Não faz sentido”, defendeu. Além disso, num momento em que os honorários das avaliações são reduzidos, caso exista portabilidade, o volume de trabalho de avaliação irá descer, o que não poderá acontecer “uma vez que a atividade já está no seu limite de sustentabilidade”. Esta foi, aliás, uma das seis razões que constam nos comentários da Mencovaz às soluções apresentadas no final de 2013 pelo CNSF, através dos quais a empresa se mostrou contra a proposta de portabilidade do relatório de avaliação.

Em traços gerais, para os responsáveis da Mencovaz, esta nova legislação deixa ainda vários temas por tratar, como por exemplo o conceito de valor de crédito hipotecário, e não é tão abrangente como as propostas submetidas a consulta pública em dezembro de 2013. “Ainda há muito por definir na Avaliação Imobiliária em Portugal”, concluiu Jorge Ferreira Mendes, a voz da nova geração na Mencovaz.

“Setor imobiliário reclamava mais confiança e credibilidade nas avaliações”

Nuno Pereira

Os peritos de avaliação de imóveis que prestam serviço a entidades do sistema financeiro português têm, desde 13 de novembro, que respeitar um conjunto de novas regras mais exigentes. Quais as principais alterações que devem ser assinaladas?
Além das medidas relativas à independência e qualificação dos peritos, podemos destacar a responsabilidade por erros ou omissões dos relatórios de avaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes. Foram estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aos intervenientes do mercado, como o seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados ou o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou do imóvel, bem como a previsão de um regime sancionatório, com coimas até trezentos mil euros, que é dissuasor de eventuais atos lesivos dos consumidores.

De um modo geral, qual a avaliação que faz da nova lei? Qual a posição da Tinsa perante estas alterações?
A TINSA procedeu em conformidade com as novas regras da CMVM, considerando que é um passo na direcção correta, acreditando, no entanto que ainda há um longo caminho a percorrer. No curso da crise do setor imobiliário em Portugal, algumas entidades associadas ao setor, acusaram as Entidades Bancárias de introduzirem distorções nas avaliações de imóveis. Este novo diploma tem o claro propósito de introduzir uma abordagem uniforme na avaliação de imóveis detidos por organismos de investimento coletivo e pelos domínios bancário, segurador e dos fundos de pensões, uma vez que a dinâmica do setor imobiliário reclamava mais confiança e credibilidade nas avaliações.

Quem não cumprir as novas regras será sujeito a coimas de até 300 mil euros. Desta forma será mais fácil garantir a imparcialidade da análise?
Atendendo a que o principal objetivo da nova Lei é o aumento da exigência na qualificação e experiência profissional associada a um claro aumento da transparência, confiança e credibilidade nas avaliações realizadas, creio que as coimas pesadas para quem prestar informações que “não sejam verdadeiras, completas, objetivas, atuais, claras e lícitas” são um factor dissuador, procurando assim, garantir a imparcialidade.

Era premente, no seu entender, que se procedesse a esta uniformização da legislação e uma maior exigência na regulação da atividade do perito avaliador?
Considerando o papel do perito avaliador que com o seu trabalho elabora um relatório de Avaliação que servirá de suporte de decisão a qualquer tipo de operação, era urgente que se trabalhasse no sentido de regular e uniformizar critérios e procedimentos, visando a transparência do nosso trabalho.

Alguns técnicos serão afastados do mercado com a nova lei? Iremos assistir a uma separação entre o trigo e o joio?
Como em qualquer atividade, sempre que se aumenta o rigor, exigência e controlo, é certo que haverá, pelo menos nesta fase inicial, uma diminuição do número de técnicos.

De que forma a nova lei irá, na sua opinião, refletir-se no mercado imobiliário nacional? Podemos falar num mercado mais transparente, com mais qualidade e responsabilização?
Com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadores de imóveis ficam sujeitos a um procedimento de controlo relativamente ao acesso e exercício da atividade. Esperamos que estas alterações possam contribuir para uma clara melhoria da qualidade e transparência.

Como perspetiva a evolução do mercado imobiliário em Portugal nos próximos anos?
De acordo com a maioria das instituições nacionais e internacionais, o mercado imobiliário português encontra-se em recuperação. Apesar de se falar de um início de recuperação em 2014, tal será relativamente prematuro, pois apesar de se verificar uma geral redução ao nível de contração nos indicadores de preços, construção, vendas e no volume de crédito, ainda continuamos a ver quedas em termos homólogos. Invariavelmente, só com crescimento económico em Portugal, manutenção dos níveis baixos de taxas de referência e spreads e redução do endividamento das famílias portugueses se poderá, efetivamente, observar uma recuperação (lenta) do setor.

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