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OCUPANTES DE ESCRITÓRIOS EUROPEUS PROCURAM A PERIFERIA, ESPAÇOS FLEXÍVEIS E OPORTUNIDADES DE DESENVOLVIMENTO

 

Na Europa, a falta de espaço de qualidade disponível nos CBD (Central Business District) está a limitar as escolhas dos ocupantes, uma vez que as taxas médias de desocupação passaram de 6,1% para 5,4% nos últimos 12 meses.

A escassez de espaço disponível não só está a “empurrar” a procura de novos escritórios para mercados secundários nos quais investidores oportunistas querem encontrar imóveis para reabilitar, colocar novamente no mercado de arrendamento e vender, como também está a impulsionar uma procura crescente por espaços de escritórios flexíveis em toda a Europa.

Alexandra Portugal Gomes, Senior Analyst da Savills Portugal afirma: “A falta de espaços disponíveis de qualidade e com áreas destinadas, em particular, a grandes ocupantes, tem sido um dos maiores desafios colocados ao mercado de escritórios de Lisboa, que também à semelhança dos restantes mercados europeus, tem tido um comportamento muito resiliente e positivo.”

Mike Barnes, Associate, European Research, Savills, acrescenta: “A combinação de um bom nível de procura com taxas reduzidas de disponibilidade contribuiu para um crescimento acelerado do arrendamento em 2019. Com efeito, os arrendamentos de escritórios nas zonas prime CBD aumentaram 6,2%, em média, nos últimos 12 meses e situaram-se acima dos 4,0% comparando com o período homólogo de 2018.

Para 2020 é expectável que os arrendamentos de escritórios prime aumentem em média 2% nas cidades analisadas, com níveis mais fortes de crescimento do arrendamento em Estocolmo (6%), Amesterdão (6%) e Luxemburgo (6%). Esperamos ainda um crescimento vertical do arrendamento na maioria das cidades alemãs, embora a uma taxa mais baixa do que assistimos em 2019 devido a um abrandamento da economia alemã e a uma redução prevista na procura e absorção. A maioria das cidades registará um crescimento em torno de 1% devido à falta de novos produtos especulativos no mercado.”

O ano de 2019 foi mais um ano de expansão para os escritórios flexíveis em toda a Europa. Cerca de 687.000 m² de espaços foram ocupados por operadores de escritórios flexíveis entre o primeiro e o terceiro trimestre de 2019, 15% acima do nível equivalente ao mesmo período de 2018.

Jessica Alderson, Global Research Analyst na Workthere, Savills Flexible Office Specialist, comenta: “O mercado está a assistir à entrada de novos operadores, reduzindo as margens de lucro operacional oferecidas aos players mais estabelecidos, ao mesmo tempo que os proprietários equacionam oportunidades de lançarem o seu próprio espaço de co-working para aumentar os fluxos de rendimento. Alguns exemplos incluem The Office Operators (TOO) que assinou em Almere, nos Países Baixos, durante o primeiro trimestre de 2019 e a empresa francesa, Wojo, que se está a instalar em Barcelona, irá ocupar 8.000 m2 de um edifício de escritórios recentemente construído. Em 2018, a absorção de escritórios flexíveis representou 10,2% da absorção de escritórios da Europa, que ascendeu para 12% da absorção total entre o primeiro e o terceiro trimestres de 2019.”

De acordo com a Workthere, na Europa, o número médio de secretárias necessárias num espaço de trabalho flexível aumentou 7% nos primeiros nove meses do ano para 12,5 secretárias. Simultaneamente, o cenário mudou de freelancers individuais à procura de participações em co-working para escritórios particulares dedicados para empresas. Os maiores diferenciais entre os preços de ocupação de secretária de cidades capitais e regionais encontram-se em França e no Reino Unido.

Em França, os valores mensais de ocupação de secretária de 700 euros em Paris são aproximadamente o dobro dos preços de Lyon, Marselha e Nice. No Reino Unido, os valores mensais de ocupação de secretária de 700 libras (819 euros) em Londres são também aproximadamente o dobro dos preços praticados em cidades regionais, como Manchester, Birmingham, Leeds e Reading. Existe igualmente um diferencial relevante nos Países Baixos com os preços médios de ocupação de secretária em Amesterdão 54 a 67% mais altos do que em Haia, Eindhoven, Roterdão e Utretch. Alemanha, Irlanda e Espanha apresentam preços ligeiramente mais homogéneos entre as principais cidades, com diferenciais sensivelmente de 20 a 30%.

Jeremy Bates EMEA Head of Occupational Markets da Savills acrescenta: “À medida que a economia europeia se aproxima da sua capacidade total, o crescimento do emprego continuará a ser positivo, mas mais modesto do que em anos recentes. O maior crescimento virá dos setores liderados pelo conhecimento, incluindo serviços profissionais, ciência e alta tecnologia. A história ocupacional permanece resiliente, embora os ocupantes europeus estejam mais conscientes dos custos, observando-se ainda uma estabilização da produtividade. É neste sentido que irão procurar adotar novas estratégias no local de trabalho para impulsionar a produção e controlar os custos”.

O responsável afirma ainda que “os escritórios flexíveis continuarão a crescer à medida que o ‘space-as-a-service’ se torna mais popular nos mercados europeus. Prevemos que exceda 13% da procura total de escritórios em 2020, embora esperemos ver mais proprietários a criarem a sua própria oferta operacional.

As startups procuram espaços com base no preço de ocupação de secretária, deste modo é expectável que as cidades com bases de ocupantes da alta tecnologia assistam aos maiores aumentos na procura de espaços flexíveis. Obviamente, o arrendamento mais tradicional funcionará de forma mais eficaz para os ocupantes empresariais que planeiam as suas decisões imobiliárias com prazos mais alargados.”

EM 2020, OS INVESTIDORES IMOBILIÁRIOS EUROPEUS IRÃO CONCENTRAR AS SUAS ATENÇÕES EM TEMAS COMO INFRAESTRUTURAS, ACESSIBILIDADE, SUSTENTABILIDADE, REUTILIZAÇÃO E ESPAÇO COMO UM SERVIÇO

“A quantidade limitada de ativos de qualidade e o sentimento de final de ciclo conduzirá os investidores a uma procura diversificada em vários setores e geografias”, refere Eri Mitsostergiou, Diretora da Savills European Research. “Com estas excelentes oportunidades de investimento nos setores imobiliários tradicionais a tornarem-se cada vez mais raras, estamos a assistir a um número crescente de investidores a centrarem as suas estratégias de investimento europeu no setor residencial e segmentos alternativos”.

Segundo Alexandra Gomes Portugal, Senior Analyst do Departamento de Research da Savills Portugal:” A realidade europeia tem um paralelo perfeito em Portugal, onde no ano 2019 já começámos a verificar de forma mais consistente um aumento do interesse e da procura por segmentos alternativos, como é o caso de projetos direcionados para Residências de Estudantes. Não obstante, o segmento de escritórios continuará a ser um setor chave para investidores core, a par de projetos de Development”.

As tendências demográficas da Europa e os centros urbanos crescentes têm originado um aumento da procura por habitação, especialmente no que se refere a habitação a preços acessíveis, assim como tem gerado também procura nos sectores de senior living e alojamento para estudantes.

“Com estes ativos a oferecerem grandes oportunidades a investidores que procuram um fluxo de receitas a longo prazo e perspetivas para um crescimento imobiliário anual, não é surpresa que 2019 tenha visto o setor residencial a ser nomeado como o segundo setor preferencial para o investimento imobiliário a nível global”, comenta Marcus Roberts, Diretor, da equipa Savills European Operational Markets. “No novo ano, o lançamento de diversos fundos direcionados para o setor living e operacional intensificará a competição por ativos disponíveis em mercados já limitados, mas esperamos que esta situação conduza a mais negócios de financiamento antecipado e iniciativas de development”.

Em 2020, os investidores terão que partilhar as suas políticas sobre a integração dos riscos de sustentabilidade nas suas decisões de investimento. Com edifícios responsáveis por mais de um terço do consumo de energia global e 40% de emissões totais de CO2, a realidade é estabelecer uma correlação direta entre o baixo risco de ESG (fatores ambientais, sociais e de governança) e melhores rendimentos continuará a ser um desafio. No entanto, e a longo prazo, a Savills espera que as classes de ativos residenciais, como o alojamento acessível e Senior Living, os setores de saúde e educação, beneficiem das políticas ESG, dado que a sua natureza intrínseca identifica-se mais “à prova de ESG” do que outras.

A rutura que, recentemente, temos visto em vários setores imobiliários tem forçado os investidores do setor a assegurarem que o seu espaço se adapta à mudança tecnológica, especialmente durante os períodos de incerteza económica. Devido à necessidade urgente de mais alojamento acessível nas cidades europeias, o reposicionamento de ativos obsoletos ou geradores de rendimentos insatisfatórios tem-se tornado e continuará a ser uma alternativa viável e lucrativa para os investidores.

As taxas de ocupação encontram-se num nível mínimo histórico nas CBDs da Europa e a Savills tem constatado que os ocupantes têm assistido a um aumento das rendas mais elevadas entre os 4 e os 6% por ano, em média, desde 2014, restringindo, por sua vez, as suas margens de lucro operacional. Em resposta, os ocupantes corporativos, em cidades como Paris, estão a transformar-se em fornecedores de espaços de trabalho flexíveis durante épocas de incerteza financeira. Apesar de um espaço de secretária ser mais económico, os serviços adicionais fornecidos no tradicional espaço de trabalho “cool” interligam-se todos com a sua estratégia para atrair talentos. “O espaço como um serviço tem sido um tema quente este ano, mas 2019 também tem sido outro ano de expansão para o take-up de escritórios de espaços flexíveis, que representava 12% do total de take-up em toda a Europa, em comparação aos 10,5% em 2018,” acrescenta Eri. “O caso da WeWork é um bom exemplo das oportunidades e riscos envolvidos neste modelo, mas apesar da publicidade negativa, a tendência é irreversível e com vários operadores de nicho, está a espalhar-lhe pelos setores.”

 Rodrigo Canas, Associate Director do Departamento de Agência da Savills Portugal: ”Em Portugal, a falta de disponibilidade tem sido um dos temas com maior relevância quando falamos de escritórios, principalmente nas grandes cidades. É cada vez mais comum empresas internacionais optarem por Lisboa e Porto, concentrando assim alguns dos seus serviços nas duas maiores cidades do país. Neste sentido, tem sido para estas empresas um enorme desafio encontrar não só o espaço ideal que permita o seu crescimento bem como na obtenção de talento necessário. A procura por espaços flexíveis tem vindo a aumentar, no entanto a intenção futura das empresas, na maior parte dos casos, é de se estabelecerem num projeto de escritórios tradicional, este método tem como objetivo principal “testar o mercado”. Deste modo, a tendência durante os próximos 2 a 3 anos verificar-se-á na escolha de modelos tradicionais de escritórios, assim que as empresas tiverem o seu negócio mais estabilizado e assim que existir nova construção concluída”.

Com a previsão do mercado do retalho online a representar 15% das vendas totais de retalho na Europa Ocidental em 2023, os proprietários com altos níveis de exposição a lojas de retalho estão a ser forçados a adaptar e “reutilizar” o seu espaço para aumentar o rendimento. Dark rooms, lojas pop-up e food halls estão todas a ser incorporadas em projetos de reposicionamento, onde os operadores estão a tornar-se mais inovadores com o seu espaço, no sentido de se envolverem com os seus clientes. Por outro lado, para ajustar a procura à necessidade de espaço logístico direcionado para “last-mile”, os proprietários de retail parks em localizações com boas acessibilidades podem converter espaços menos rentáveis em centros de logística urbana e assim melhorar o seu desempenho.

Para Cristina Cristóvão, Director do Departamento de Retalho da Savills Portugal: “Em Portugal o cenário é diferente no sentido em que a exposição às vendas online está ainda bastante aquém do cenário Europeu, prevendo-se que, para 2023 em Portugal, a percentagem seja de 6,5%, ou seja, menos de metade das previsões para a Europa.

A escassez de oferta nas zonas prime de comércio de rua de Lisboa e Porto, motivada pela dimensão reduzida destas cidades, tem mantido a pressão de subida nas rendas, especialmente nas zonas da Baixa, onde a pressão turística tem também motivado o aumento da procura dos operadores de restauração, nacionais e internacionais.

Este aporte turístico e o interesse geral por Portugal sentido nos últimos anos continua a motivar ainda operadores de moda internacionais a abrir a sua primeira loja em Lisboa.

Apesar da menor exposição ao e-commerce, quando comparado com outros países da Europa (por exemplo em UK, 78% da população compra online, contra apenas 34% em Portugal), coube no entanto aos principais retalhistas um ajuste dos seus canais de venda e aos gestores de áreas comerciais a criação de ferramentas que facilitem e potenciam o ato de comprar, ao mesmo tempo que potenciam as suas áreas de lazer para captar um público que privilegia a experiência em detrimento da aquisição.”

Na última década, a forte urbanização e a densidade crescente em todas as capitais Europeias têm tido um efeito em cadeia severo no crescimento urbano, sendo que para que estas cidades se mantenham bem-sucedidas, a conectividade é a chave. Em resposta, várias cidades periféricas têm visto diversos projetos de infraestruturas urbanas em curso e prevê-se que vejam a luz do dia num futuro próximo, como em Londres (Elizabeth Line), Paris (Grand Paris Express) e Berlim (Extensão do U-Bahn e Tram). “Desenvolver atividade em novas localizações ou expandir para hot spots terciários oferece ao mercado oportunidades excelentes e competitivas para investidores, especialmente em mercados onde os ativos principais são escassos ou muito caros, como sejam Paris e Londres”, menciona Eri Mitsostergiou.

SAVILLS PATROCINA ATLETA FEDERADO DE TÉNIS EM CADEIRA DE RODAS

A prova teve como objetivo apurar o Campeão do Circuito Nacional 2019, sendo que dos 14 atletas que ao longo do ano participaram neste circuito composto por 10 provas pontuáveis, foram apurados os 4 melhores classificados. Durante três dias, os finalistas tiveram a oportunidade de disputar o título de Campeão.

No último dia do circuito, João Couceiro terminou o Masters TCR, no Jamor, na terceira posição da classificação geral, com um triunfo sobre Francisco Aguiar (CS Nun’Álvares), por 4-6, 6-2 e 6-3. O primeiro classificado foi Carlos Leitão e o segundo João Sanona.

“O João é um exemplo de esforço, trabalho e dedicação. Características muito valorizadas na Savills. Apoiámo-lo neste percurso logo que soubemos da forte aposta que queria fazer nesta modalidade, e só não o fizemos mais cedo porque sendo o João um elemento muito discreto foi realizando provas e somando sucessos de forma muito silenciosa. Gostamos de desporto e de apoiar iniciativas desportivas dos nossos colaboradores, logo, não podíamos ficar indiferentes ao sabermos dos objetivos do João a uma escala mundial, numa iniciativa tão meritória e com que tão bom exemplo de força de vontade nos dá. Acima de tudo acreditamos nas capacidades desportivas do João e na sua tenacidade, que seguramente o levará longe. Toda a equipa da Savills quer estar com o João neste caminho e foi por isso que vários colegas estiveram no Jamor para o apoiar. Foram três dias muito enriquecedores, que refletiram momentos de inspiração através do ténis em cadeira de rodas” comenta Patrícia Liz, CEO da Savills Portugal.

Um dos principais objetivos do João Couceiro para a temporada de 2020, é conseguir integrar a Seleção Nacional  que irá participar na fase final do Campeonato do Mundo que se irá realizar em Maio 2020, em Vilamoura e aumentar a sua presença em torneios ITF, com vista a melhorar o seu ranking mundial. Este atleta, natural de Coimbra, representa o Clube Nacional de Ginástica e – em 2019 realizou 12 torneios nacionais e 6 ITF Futures Series (Portugal, Espanha e França).

No Campeonato Nacional Absoluto 2019 revalidou o título de Vice-Campeão Nacional na vertente de pares.

A 30 de Dezembro de 2019, obteve a sua melhor classificação no UNIQLO Wheelchair Tennis World Ranking, estando no lugar #305, sendo o 3º atleta português mais cotado da atualidade a nível internacional.

CENTROS FINANCEIROS EM ZONAS SECUNDÁRIAS DA EUROPA PERMANECEM NO TOPO DAS PREFERÊNCIAS DOS INVESTIDORES

O relatório indica que embora as yields prime dos escritórios tenham estabilizado em 58% dos mercados, estas mantém-se nos 4% ou menos, com a exceção de Lisboa (4.25%), Varsóvia (4.5%), Manchester (4.75%), Atenas (6.25%) e Bucareste (7.15%). Neste sentido, verifica-se uma manutenção do interesse dos investidores sendo expectável o desejo de maiores retornos.

Relativamente a outros setores, Atenas, Varsóvia, Lisboa e Bucareste são os únicos mercados onde a rentabilidade dos centros comerciais foram afetados em cerca de 25 pontos base (p.b.) nos últimos 12 meses, resultando num incremento do valor dos ativos. Noutras localizações, a rentabilidade dos centros comerciais mantiveram-se estáveis em cerca de 10-25 p.b. Londres e Paris viram a rentabilidade subir em cerca de 50 pb. e 75 p.b., respetivamente, sendo que o e-commerce continua a perturbar o setor.

A Savills revela também que as rentabilidades logísticas estão rapidamente a comprimir os mercados europeus, numa média de -47 p.b. em comparação com este trimestre do ano transato, à medida que a procura de armazéns estrategicamente localizados cresce.

Segundo Nuno Esteves, Senior Analyst do Departamento de Investimento da Savills Portugal: ”A qualidade de vida que Portugal proporciona e que tão eloquentemente tem vindo a ser comunicada nos media, potencia a sua capacidade de reter talento. Desta forma, há uma forte procura residencial de pessoas provenientes do estrangeiro, bem como de empresas que também acompanham a tendência alavancada pelas condições socioeconómicas do país. Os investidores identificam claramente esta dinâmica e mantêm o seu apetite por ativos desta natureza. Há margem de crescimento quer nas rendas, quer no take-up líquido e bruto, solidificando a posição portuguesa no mercado de escritórios num contexto europeu. A limitação de ativos disponíveis para operações de investimento em todos os setores aliada à elevada liquidez, cria um paradoxo que se traduz numa grande vontade para investir e poucas opções disponíveis em zonas mais consolidadas, abrindo oportunidades em setores ou localizações alternativas. As yields não podem comprimir para sempre e a valorização dos ativos terá que ocorrer por outras vias. O time-to-market e a gestão do risco do licenciamento são preocupações cada vez mais latentes.”

Eri Mitsostergiou, Diretor do Departamento de European Research da Savills, comenta: “No contexto do decréscimo do volume de investimento por toda a Europa, observamos um número de novas cidades a superar os tradicionais hotspots em todos os mercados. Com algumas cidades ainda acima dos 4% da marca de rentabilidade para escritórios, irá ser interessante observar quão rapidamente essas localizações vão ao encontro de zonas onde a rentabilidade é menor que 4%.

Por outro lado, será fascinante observar como os setores de retalho e logística irão atuar perante o aumento da procura, devido à subida exponencial do e-commerce que reflete uma maior procura por espaços de armazém.”

Marcus Lemli, Head of Investment da Europa da Savills, adicionou: “Apesar de termos assistido a níveis de liquidez muito elevados, a disponibilidade limitada de ativos de qualidade associada à detenção dos ativos por um período mais alargado, reduziu a atividade. Neste sentido, significa que os investidores começaram a centrar mais as suas atenções em mercados secundários nos quais se verifica uma rentabilidade mais atrativa. Esperamos ver esta tendência crescer à medida que avançamos para o segundo semestre.”

SAVILLS APRESENTA ESTUDO “WHAT WORKERS WANT PORTUGAL 2019”

Esta primeira edição, especialmente dedicada à importância da necessidade de se conhecerem as principais tendências que motivam o mercado imobiliário português, será apresentada no Hub Criativo do Beato (Rua da Manutenção 118), em Lisboa.

Este estudo desenvolvido pela Savills Portugal tem como principal objetivo esclarecer a importância da necessidade de se conhecerem as tendências que motivam o mercado de escritórios e como estas estão relacionadas com o espaço e design utilizados.

As conclusões do estudo basearam-se num inquérito realizado aleatoriamente a cerca de 11.000 colaboradores europeus, dos quais 1000 trabalham em Portugal. O mesmo teve como objetivo analisar os fatores que se consideram ter mais impacto no seu local de trabalho, tais como os níveis de satisfação e estabilidade emocional.

Atualmente é primordial que se conheçam todos os colaboradores e que se compreenda o seu comportamento. A mudança dos vários paradigmas que estão sob a influência das próximas gerações vão, claramente, afetar cada vez mais as decisões referentes a espaços imobiliários.

O Estudo “What Workers Want 2019” será apresentado por Alexandra Gomes, do Departamento de Research da Savills Portugal e por Mike Barnes, do Departamento de Research da Savills Europe.

A sessão de abertura ficará a cargo de Patrícia de Melo e Liz, CEO da Savills Portugal e Joana Rodrigues, Architecture Director da empresa, sendo que o evento contará ainda com a presença de José Mota Leal, Project Manager da Startup Lisboa e João Pedro Tavares, Presidente da ACEGE, entre outros, conforme agenda (abaixo).

ASSINATURA DA SAVILLS EM MAIS UM PROJETO DE EXPANSÃO DA GÉNÉRATION

O departamento de Arquitetura da Savills desenvolveu o primeiro projeto em Portugal no ano de 2015 numa área de 750m² e no ano seguinte acompanhou o crescimento da consultora francesa para mais 1.000m². Com este progressivo sucesso, a Génération teve uma forte necessidade de ampliar a sua área de escritórios este ano, totalizando assim a sua área em 2.150m2, sempre fiel aos serviços disponibilizados pela Savills.

“Desenvolvemos este projeto em continuidade com o trabalho que realizámos em 2015 e 2016. O facto de conhecermos de perto os interesses e necessidades da Génération foi muito importante para esta expansão. É muito interessante e gratificante acompanharmos o crescimento dos nossos clientes e contribuirmos efetivamente para o seu bem-estar. Tanto a Génération como nós, Savills, estamos muito satisfeitos com o resultado do projeto desenvolvido e, quem sabe não nos voltaremos a cruzar num futuro próximo para mais um projeto de expansão. Seria uma vez mais um excelente indicador e certamente um projeto desafiante,” comenta João Nabais, Engineer of Architecture Department que acompanhou o projeto e obra das novas instalações da Génération.

Criada em 1996, a Génération é uma empresa de origem francesa especializada na gestão de planos de saúde e previdência corporativos para todas as empresas de seguros de vida e saúde, entre elas seguradoras, instituições de previdência, companhias de seguros mútuos, corretoras, atuários de consultoria, entre outras.

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