Os desafios da acessibilidade à habitação em Portugal

Joana Resende, CEO da CENTURY 21 Arquitectos Porto e Gondomar, abordou, em entrevista, os principais desafios que o mercado imobiliário enfrenta atualmente e as soluções que, na sua perspetiva, poderão colmatar algumas das lacunas existentes.

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A CENTURY 21 Portugal tem absoluta consciência do desafio que o acesso à habitação representa para a população portuguesa e da sua responsabilidade de contribuir para uma reflexão informada sobre a realidade atual. Quão importante é, por isso, estimular uma reflexão conjunta sobre o tema?
A habitação é uma necessidade básica e fundamental para todos os indivíduos, e o acesso a uma habitação adequada e acessível é essencial para garantir o bem-estar e a qualidade de vida da população.
Promover uma reflexão informada sobre o tema é crucial para compreender os desafios e as dificuldades enfrentadas pelas pessoas na procura por habitação. Isso envolve analisar as questões relacionadas com os preços dos imóveis, às rendas, à oferta habitacional, à localização, aos sistemas de financiamento e às políticas públicas voltadas para o setor.
Ao estimular uma reflexão conjunta, é possível envolver diferentes atores, como especialistas, académicos, organizações da sociedade civil e cidadãos em geral. Isso permite uma troca de ideias, perspetivas e experiências, o que pode levar a soluções mais abrangentes e sustentáveis para os problemas habitacionais.
Além disso, uma reflexão conjunta também ajuda a sensibilizar a sociedade em relação à importância do acesso à habitação e à necessidade de políticas e ações concretas para enfrentar os desafios existentes. Pode contribuir para o desenvolvimento de políticas mais eficazes, programas de apoio e iniciativas que visem melhorar a acessibilidade, a qualidade e a sustentabilidade da habitação.

Certo é, a CENTURY 21 Portugal afirma que o envolvimento de todos os stakeholders do setor imobiliário é um fator determinante. Assim, em que medida, a CENTURY 21 Arquitetos tem participado e contribuído, também ela, para a consciencialização do estado em que se encontra a acessibilidade da habitação em Portugal?
Entendemos que, enquanto profissionais do setor, temos um papel importante na consciencialização do tema, e tentamos levar a cabo inúmeras ações que foquem esta questão.
No que concerne à informação (e até educação sobre o tema), a CENTURY 21 Arquitectos tem tentado fornecer informações e orientações sobre questões relacionadas à acessibilidade da habitação, tanto para os clientes como para a comunidade em geral. Isso está a ser feito por meio de materiais educativos, posts nas redes sociais, artigos (como este) ou até mesmo eventos informativos.
Tentamos procurar ativamente imóveis que atendam às necessidades de diferentes clientes, incluindo aqueles que enfrentam desafios específicos relacionados com a habitação. Isso envolve identificar e disponibilizar opções de habitação mais acessível, nomeadamente as parcerias com imóveis de desinvestimento e fundos, que por norma têm preços mais apelativos e condições especiais de financiamento.
Além disso, enquanto agência imobiliária, temos obrigação de sensibilizar e informar os proprietários sobre o direito à habitação e incentivá-los a adotar medidas nesse sentido, principalmente orientando para os valores de mercado corrigidos, ou seja, acessíveis à maioria da população portuguesa, e não focados em pequenos nichos de mercado.
Acho ainda que, uma vez que estamos mais informados sobre este tema, devemos participar em iniciativas e colaborar com organizações da sociedade civil, governos locais e outras partes interessadas, para promover a importância e a urgência da questão. Isso pode envolver a participação em debates, discussões e grupos de trabalho para influenciar políticas e regulamentações relacionadas à acessibilidade da habitação.

Assim, a CENTURY 21 Portugal apresentou, recentemente, a segunda edição do estudo sobre a capacidade de acesso das famílias à habitação. Para melhor entender, que dados e desafios foram aqui apresentados e discutidos?
O estudo analisa a capacidade de aquisição de habitação das famílias, com base nos rendimentos médios dos portugueses. Compara os valores de arrendamento e compra para uma casa de 90 m2, juntamente com as taxas de esforço correspondentes, utilizando o critério de referência de 33% de DSTI recomendado pelo Banco de Portugal.
O estudo examina ainda os rendimentos líquidos médios anuais por família e os custos associados ao acesso à habitação em 40 municípios, incluindo as capitais de distrito de Portugal Continental. Também são apresentadas análises mais detalhadas dos concelhos nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como na região do Algarve. Os dados de rendimento das famílias são baseados em declarações de rendimento fiscal publicadas pelo INE, enquanto as informações sobre preços de mercado são fornecidas pela Confidencial Imobiliário.
Esta edição apresenta três novidades. Em primeiro lugar, inclui uma análise que cruza a oferta atual de imóveis ajustada às famílias com base no seu escalão de IRS. Além disso, há um exercício de projeção que considera um aumento das taxas de juros de até 5% em três cenários distintos. Por fim, há uma comparação entre os principais indicadores do estudo anterior (a 1ª Edição realizada em 2019), permitindo analisar a evolução do acesso à habitação nos últimos anos.
Entre 2019 e 2022, o estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” revela uma deterioração no acesso à habitação. Conclui que se deve à redução do poder de compra da população, com os preços das casas aumentando em média 38% em todo o país, enquanto o aumento do rendimento disponível das famílias, no mesmo período, foi de apenas 9% (em média nas capitais de distrito).
O estudo revela ainda que o rendimento médio disponível – rendimento bruto deduzido de impostos – dos agregados familiares portugueses é consideravelmente menor em comparação com outros países da União Europeia, especialmente Espanha, devido à carga fiscal elevada aplicada aos rendimentos dos portugueses.
Os resultados do estudo destacam as áreas críticas onde são observadas taxas de esforço superiores às recomendadas pelo Banco de Portugal e Eurostat. Em Lisboa, por exemplo, um empréstimo para a compra de uma casa requer uma taxa de esforço de 67%, enquanto no Porto é de 50%. Ligeiramente menor, a taxa de esforço em Faro atinge 39%. Com exceção das capitais e concelhos da Área Metropolitana de Lisboa (AML), Área Metropolitana do Porto (AMP) e Algarve, nas demais capitais de distrito esse indicador é de 30% ou menos, sendo que a maioria das cidades situa o esforço para aquisição de habitação em torno de 20%, com Guarda registando a menor taxa de esforço do país, de 13%. O estudo conclui, portanto, que em 15 das 18 capitais de distrito a taxa de esforço é inferior à recomendada.
Em conclusão, pelo estudo é evidente que a solução principal para abordar a questão da acessibilidade habitacional reside no lado da oferta. Enquanto não houver um aumento significativo no número de imóveis disponíveis para venda ou arrendamento, ajustados aos níveis de rendimento das famílias portuguesas, não será possível alcançar uma solução sustentável em termos de habitação acessível.
É urgente agilizar os processos de licenciamento, também. Atualmente, os projetos imobiliários enfrentam burocracias e complexidades excessivas, resultando em longos períodos de espera de meses e até anos. Isso torna o ciclo de construção de habitações mais lento, caro, arriscado e menos eficiente. Além disso, é fundamental rever os Planos Diretores Municipais (PDM) das cidades, a maioria dos quais estão desatualizados e não refletem o contexto sociodemográfico atual, bem como o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (REGEU).
A CENTURY 21 também defende uma melhor utilização das áreas urbanas das cidades e a regeneração de espaços públicos, a fim de criar soluções habitacionais em áreas urbanas que ainda têm potencial de desenvolvimento. É importante mobilizar e trabalhar com proprietários de terrenos e edifícios abandonados ou subocupados para promover novas soluções habitacionais e disponibilizar mais imóveis no mercado. Espaços não residenciais sem uso nas áreas centrais das cidades podem ser convertidos em soluções habitacionais acessíveis.
Outro aspeto importante é incorporar inovação na indústria da construção e implementar novas metodologias que tornem o ciclo construtivo mais eficiente, como a industrialização da construção, produção off-site e técnicas de construção sustentável que reduzam o impacto ambiental, melhorem a eficiência energética das habitações e aumentem a resiliência às mudanças climáticas.
O nosso CEO, Ricardo Sousa conclui: “A análise da evolução demográfica do País confirma um aumento da concentração da população na AML, uma região que integra mais de 1,5milhões de agregados familiares, dispersos por 18 concelhos. Para dar resposta às necessidades de habitação e vivência destas famílias, é fundamental criar uma estratégia de mobilidade intermunicipal e intermodal, que integre transportes, serviços e infraestruturas de apoio aos milhares de cidadãos que necessitam de se deslocar entre os concelhos da AML, numa visão metropolitana de integração de estratégias e políticas de habitação e infraestruturas.”
A CENTURY 21 considera, pois, que a acessibilidade habitacional é um dos maiores desafios que o país enfrentará nos próximos anos. Portanto, acredita que é imperativo promover uma reflexão conjunta para encontrar as soluções necessárias, com a participação de todos os stakeholders do setor imobiliário.

De acordo com o estudo, a principal solução para resolver a questão da acessibilidade da habitação está do lado da oferta. De que forma, o aumento do fluxo de imóveis disponíveis para venda ou arrendamento poderá ajudar as famílias portuguesas? Que outras medidas acredita que poderiam impactar positivamente esta questão?
É desde já uma questão tão antiga como a lei da oferta e da procura. Temos vivido tempos em que o setor imobiliário sofreu uma inflexão, e depois de marcados por uma crise económica grave (que muito recaiu sobre o nosso setor), com o mercado centrado na venda de imóveis que as pessoas não estavam a conseguir pagar, estivemos voltados nos últimos oito anos para um mercado aberto, de clientes compradores, que de repente são em larga escala muitos mais do que a oferta disponível.
Assim, é claro para todos que o aumento da oferta de imóveis ajuda a atenuar a pressão sobre os preços, tornando-os potencialmente mais estáveis e acessíveis. Uma oferta mais ampla pode reduzir a competição entre compradores ou inquilinos, equilibrando a relação entre oferta e procura. E com um maior número de imóveis disponíveis, aumenta a probabilidade de encontrar habitações em melhores condições, tanto em termos de manutenção quanto de qualidade construtiva. Isso pode beneficiar as famílias, proporcionando-lhes um ambiente habitacional mais seguro, confortável e adequado às suas necessidades. Terão ainda uma maior acessibilidade a habitações adequadas às suas necessidades e preferências, e isso pode permitir que encontrem opções mais alinhadas com seus orçamentos e requisitos específicos, como tamanho, localização, características e preços desejados.
O aumento da oferta de imóveis pode de facto ajudar a atenuar a pressão sobre os preços, tornando-os potencialmente mais estáveis e acessíveis. Uma oferta mais ampla pode reduzir a competição entre compradores ou inquilinos, equilibrando a relação entre oferta e procura.
Devem, por isso, existir políticas e incentivos governamentais centrados na construção de novas habitações, que vão automaticamente aumentar a oferta no mercado imobiliário. Isso pode incluir incentivos fiscais para construtoras e investidores, agilização do processo de licenciamento e redução de burocracias no processo de construção, como de resto existem já propostas neste sentido no Programa Mais Habitação e que são fundamentais.
Estimular a reabilitação e revitalização de áreas urbanas degradadas pode também aumentar o número de imóveis disponíveis, aproveitando o potencial de espaços abandonados ou subutilizados. Isso pode envolver programas de incentivo à reabilitação, apoio financeiro para proprietários ou até mesmo a conversão de edifícios desocupados em habitações.
Por fim, e em suma, a colaboração entre o setor público e privado pode ser uma forma eficaz de aumentar a oferta de habitações acessíveis. Parcerias entre governos, empresas imobiliárias e organizações sociais podem resultar na construção de novos imóveis e no fornecimento de soluções habitacionais mais acessíveis.

Segundo a CENTURY 21 Portugal, estima-se que 40,7% dos jovens, entre os 18 e os 34 anos, vivem em casa dos seus pais. Observando os desafios que existem, hoje, no mercado da habitação, quais diria que são as possibilidades destes mesmos jovens?
Em primeiro lugar, acho que deve existir uma maior informação sobre programas de apoio habitacional. Há ajuda através de subsídios, financiamento ou incentivos fiscais para ajudar os jovens a adquirirem, e principalmente a arrendarem uma habitação.
O Programa Porta 65 é disso um exemplo. O programa é direcionado a jovens com idades compreendidas entre os 18 e os 35 anos (inclusive) e oferece apoio financeiro para o pagamento da renda de habitação permanente. O apoio é concedido através da atribuição de uma percentagem do valor da renda mensal, que varia de acordo com a idade dos candidatos, a composição do agregado familiar e a localização do imóvel. O programa é gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) em colaboração com outros parceiros institucionais. As candidaturas são realizadas através de um processo online, e a atribuição do apoio é feita com base na análise das condições de elegibilidade e na disponibilidade orçamental. As novas medidas a implementar pelo Governo, do pacote Mais Habitação, preveem por exemplo abandonar o período de candidaturas, e tornar o Porta 65 acessível todo o ano.
Podem ainda considerar a possibilidade de se envolver em programas de cooperação habitacional, nos quais várias pessoas se unem para adquirir uma propriedade em conjunto. Isso pode ajudar a reduzir os custos individuais e facilitar a entrada no mercado da habitação. Começamos a assistir à iniciativa de novas Cooperativas, e muitas delas surgem precisamente a pensar nos mais jovens e no seu acesso à habitação.
Uma outra alternativa, que infelizmente muitos jovens já se veem obrigados a usar é a partilha de habitação com amigos ou colegas de trabalho. Dividir as despesas de aluguer e outras despesas associadas pode tornar mais acessível o custo de viver fora da casa dos pais.
É fundamental pois, procurar informações sobre as opções disponíveis, bem como avaliar cuidadosamente as implicações financeiras e tomar decisões informadas sobre a habitação.

Mais de um terço dos jovens afirma, ainda, conhecer programas de apoio à habitação jovem e os mais informados são os que têm mais de 30 anos. Qual a importância e urgência de aumentar o conhecimento sobre a procura habitacional?
A falta de conhecimento pode levar à desinformação e a tomar decisões inadequadas. Ao aumentar o conhecimento, os jovens podem descobrir opções de apoio financeiro, programas de arrendamento jovem, subsídios ou outras soluções que tornem a habitação mais acessível.
Por isso, conhecer as diferentes opções, os direitos e responsabilidades dos arrendatários e proprietários, e as implicações financeiras é fundamental para tomar decisões informadas. O conhecimento sobre a procura habitacional capacita os jovens a avaliar adequadamente as suas necessidades, encontrar soluções adequadas e evitar situações de vulnerabilidade. Os que não têm acesso a informações sobre habitação adequada podem enfrentar mais dificuldades, perpetuando o ciclo de dependência dos pais e levando a condições de vida precárias. O aumento do conhecimento pode ajudar a reduzir essas desigualdades e garantir oportunidades equitativas para todos.
O aumento do conhecimento sobre a procura habitacional também pode ter um impacto na formulação de políticas públicas. Quanto mais os jovens estiverem informados e cientes das suas necessidades e desafios habitacionais, mais eles poderão envolver-se em debates, manifestar as suas preocupações e pressionar por mudanças políticas. Isso pode levar a políticas mais abrangentes, eficazes e orientadas para as necessidades reais dos jovens.
Em suma, é fundamental promover a consciencialização sobre programas de apoio, direitos e opções disponíveis, garantindo que todos os jovens tenham a oportunidade de ter uma habitação adequada e acessível.

A acessibilidade da habitação é, por todas as razões mencionadas, um dos maiores desafios que Portugal tem pela frente para os próximos anos. Face à sua experiência, com que visão encara o setor a médio e longo prazo?
Em primeiro lugar, é importante salientar que o setor imobiliário é complexo e está sujeito a mudanças e incertezas, e é por isso fundamental acompanhar de perto as dinâmicas do setor, as mudanças na legislação e o comportamento dos consumidores para entender melhor a visão do setor imobiliário a médio e longo prazo.
É notório que o crescimento populacional e a urbanização continuam a impulsionar a procura por imóveis em áreas urbanas. A escassez de terrenos disponíveis nas cidades e a necessidade de utilizar o espaço de forma eficiente tendem a levar a uma maior densificação urbana, e à contínua pressão de preços das zonas mais centrais. Penso que se assistirá a uma alteração nas zonas e áreas de procura, mais periféricas, quer para fugir a essa densificação, quer para encontrar imóveis com valores mais acessíveis e dentro dos parâmetros de procura.
Não obstante, a conscientização sobre as questões ambientais está a aumentar, e isso reflete-se no setor imobiliário. A sustentabilidade e a eficiência energética são critérios cada vez mais importantes para os compradores e investidores. A incorporação de tecnologias verdes, o uso de materiais sustentáveis e a procura por certificações de eficiência energética podem-se tornar mais comuns no desenvolvimento e na renovação de imóveis.
Por outro lado, as preferências dos consumidores em relação à habitação estão em evolução. A procura por espaços mais flexíveis, soluções de coabitação, comunidades planeadas, espaços de trabalho em casa e infraestruturas comunitárias podem crescer. Além disso, a pandemia da Covid-19 trouxe uma maior valorização do espaço ao ar livre e de ambientes mais saudáveis dentro dos imóveis, características que o mercado tem de acompanhar. Mais uma vez, penso que estas alterações na forma de viver a habitação terão como consequência uma procura nas zonas mais periféricas.
Por sua vez, a tecnologia continuará a ter um impacto significativo neste setor, tendência essa transversal a todos os setores e cada vez mais urgente no tecido empresarial nacional. O avanço da inteligência artificial, big data e realidade virtual pode transformar a forma como os imóveis são comprados, vendidos e geridos. Plataformas online de procura e venda de imóveis, contratos digitais, análises de dados e visitas virtuais tornam-se cada vez mais importantes na mediação, e o nosso setor tem de acompanhar.
As nossas empresas têm de abandonar o modelo tradicional de mediação imobiliária, e tomar consciência que estamos na era da globalização e da tecnologia. As grandes marcas fazem o seu papel e alavancam estes temas, mas nós enquanto empresários temos também de partilhar dessa visão e dotar as nossas lojas e os nossos colaboradores das melhores ferramentas para esse mercado global e tecnológico, sem perder a noção que as pessoas estarão sempre em primeiro, e que é da relação que se constrói a nossa profissão.