Apesar das vendas e preços dos imóveis continuarem estáveis, dada a incerteza causada pela guerra na Ucrânia e pelos níveis de inflação, a comunicação social insiste que estamos perante uma mudança no ciclo imobiliário. Qual a sua opinião?
Os ciclos económicos existem desde sempre. Aliás, é um conceito estudado por diferentes economistas desde o século XVIII, como forma de explicar os motivos das crises económicas, considerando o comportamento dos mercados, e procurando entender os motivos que levam as economias a crescerem com flutuações e não pela tendência que deveriam seguir.
Ora, às flutuações entre crescimento e recessão normais, acrescem os condicionalismos externos que, atualmente, se prende muito ao conflito bélico na Ucrânia e que impacta a nível global.
Mas com este cenário, com uma taxa de inflação alta, aumento de taxas de juro, custos de construção muito elevados e a diminuição na confiança do poder de compra dos portugueses, o setor imobiliário mantém-se resiliente, com uma excelente resposta, ainda com records de volume de negócios.
Daquilo que são os dados que já temos, 2022 será um ano excecional em volume de investimento, ultrapassando os valores de 2021 (que foi o melhor ano de sempre). 2023 será um ano desafiante, mas neste momento o setor mostra-se tranquilo e motivado a enfrentar os desafios que possam surgir.
Um tema incontornável também é o aumento das taxas de juro, e do impacto direto e imediato junto das famílias e do poder de compra. Qual é a sua opinião na forma como este tema também terá influência no desafio de que fala para o setor a partir de 2023?
Em primeiro lugar é necessário perceber o porquê da subida das taxas de juro, uma vez que a comunicação social muitas vezes esquece o seu papel informativo e passa automaticamente para o discurso alarmista a catastrofista. O Banco Central Europeu tem a função e obrigação de regular os preços de mercado, estabilizando-os quando se observem grandes oscilações. Ora, quando os preços (do custo de vida em geral) têm uma subida muito repentina, a inflação é demasiado elevada, o instrumento do aumento das taxas de juro ajuda a trazer a inflação de volta ao objetivo de 2% a médio prazo. No atual contexto global, na sequência de dois anos de pandemia e com o conflito bélico na Ucrânia, a taxa de inflação na zona Euro fixou-se nos 8,6% (em junho), valor máximo desde 1998.
As taxas de juro aumentam, tornando o crédito mais caro e as poupanças mais bem recompensadas, mantendo as expetativas de inflação sob controlo. Mas recordemos também que estas mesmas taxas estiveram em terreno negativo por muitos anos, cenário que sabíamos que não seria comportável por muito mais tempo.
À data de hoje, o Primeiro Ministro António Costa declarou que não existem sobressaltos relativamente à capacidade da generalidade da população portuguesa face ao aumento dos juros nos seus créditos habitação, assumindo inclusivamente que já existem algumas propostas em cima da mesa, na sequência de um diálogo constante quer com o regulador, quer com os bancos, medidas essas que poderiam passar por exemplo, por moratórias, alargamento da dedução de juros em sede de IRS (nos contratos de Crédito Habitação), renegociação de crédito com as instituições bancárias, entre outras.
No que ao nosso setor diz respeito, e no imediato, o investimento imobiliário continua a ser um refúgio para os investidores nacionais e internacionais. Aliás, nesta última semana de setembro, o Dr. Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) reforçou a entrada de quatro grandes fundos imobiliários na APPII, de grande escala internacional, com interesse em investir no nosso país.
Face ao que expus, não considera que vá existir uma descida acentuada dos preços dos imóveis, considerando que nos últimos anos temos assistido a um aumento anual consecutivo de quase dois dígitos?
Há uma enorme expetativa na população em geral na descida substancial dos preços dos imóveis, mas isso é um cenário muito pouco provável. Aliás, o BCE prevê uma descida de 9% em dois anos, o que face à subida de quase 50% nos últimos cinco anos, não terá impacto relevante.
Este cenário é explicado pela contínua falta de oferta, o interesse no investimento imobiliário em detrimento aos depósitos a prazo, bem como o já referido investimento estrangeiro.
Segundo dados da Confidencial Imobiliário, no período do verão, apenas existiam 39 mil habitações à venda em Portugal, o valor mais baixo dos últimos anos. De salientar que, antes de 2020, esse número era superior a 60 mil. Ora, mesmo com redução de procura face à diminuição de capacidade de compra dos portugueses, a oferta será sempre escassa, não sendo o diferencial suficiente para uma redução substancial. Pode não haver uma valorização como temos assistido até agora, mas a tendência também não será uma inversão. Por outro lado, com os valores da construção a atingirem máximos históricos, há uma retração do investimento em obra nova, logo menos oferta de habitação nova e menos produto deste no mercado.
Na minha opinião, haverá uma mudança de ciclo. As pessoas até podem adiar os seus planos de mudança de casa por um tempo, mas haverá sempre um dia em que essa decisão será tomada. Nesse dia, a procura será diferente; o valor de investimento será repensado mediante o valor de prestação bancária, a tipologia mais adaptada ao valor disponível a investir, e a localização mais periférica e longe dos grandes centros.
Os tempos podem ser de incerteza, mas há questões que são claras e que podemos antecipar. E neste cenário, há uma verdade incontornável: o setor imobiliário é dos mais resilientes da economia.
